부동산소송변호사 최우선변제금액
부동산소송변호사가 알려드리는 소액임차인 최우선변제금액은 주택가액의 2분의 1인데요. 주택임대차보호법에서는 우선변제를 받을 임차인 그리고 보증금 중에 일정액의 범위 및 기준은 대지의 가액을 포함한 주택가액의 2분의 1을 넘기지 못하도록 제한하고 있습니다.
이를 먼저 알려드리는 것은 최근 공인중개사가 임차인에게 최우선변제권을 보장받을 수 있는 임차보증금이 얼마인지 사전에 알려줄 의무가 없다는 판결 때문입니다. 오늘은 부동산소송변호사와 함께 이 최우선변제에 대한 금액 등에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
우선 부동산소송 변호사와 사안을 살펴보면, 신혼집을 구하던 A는 공인중개사 B를 통해 오피스텔 전세 계약을 체결하게 됩니다. 보증금은 6천만원으로 정했지만 해당 지역의 경우 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차보증금이 5천5백만원 이하였습니다.
이에 오피스텔이 경매에 넘어가자 A는 보증금 전부를 잃게 되었습니다. 이에 1심에서는 B가 최우선변제를 받을 수 있는 보증금은 5천5백만원 이하라고 설명했다면 A가 계약을 재고하거나 보증금액을 조정할 수 있었을 것이며 이에 일부 책임이 있어 3천만원을 지급하라 판결했습니다.
하지만 항소심의 서울중앙지법에서는 원고일부승소 판결한 위의 원심을 깨고 원고패소 판결을 선고했는데요.
부동산소송변호사가 재판부 판결을 살펴보면 우선 B가 A에게 해당 지역에서 임차계약을 체결할 때 소액임차인으로 인정받을 수 있는 보증금이 얼마인지 적극적으로 설명할 의무는 없다고 밝혔습니다.
그리고 문제 부동산의 경우 선순위 근저당이 설정되어 있었고 이런 부동산이 경매에 넘어가면 임차인이 보증금을 온전히 돌려받지 못하게 될 수 있다는 점이 명백하기 때문에 이를 중개업자가 특별히 설명할 사항은 아니라고 덧붙이기도 했습니다.
최근에는 이런 부동산관련 분쟁으로 소송으로 이어지는 경우가 빈번하게 일어나고 있습니다. 특히 전월셋값이 치솟는 상황에서 어떻게 보증금을 지킬 수 있을지에 대해 부동산소송변호사에게 문의 주시는 경우도 종종 있습니다.
부동산소송변호사가 살펴보면 임대차 계약 후에 이사해 거주한 뒤 주민등록 전입신고를 하면 주택임대차보호법에 따라 임차인의 대항력이 발생합니다.
하지만 부동산경매 진행 시 후순위 채권에 앞서 보증금을 배당 받는 우선변제권을 행사하려면 확정일자가 필요합니다. 또한 경매 시 소액임차인의 경우 최우선변제권을 행사할 수 있는데 단, 소액임차인 해당여부는 임차인의 전입신고 날짜가 아닌 선순위 담보물건 설정일을 기준으로 한다는 사실 기억하시기 바랍니다.
부동산소송변호사는 부동산매매가 대비 등기부등본상 근저당 설정액과 전세금 합산액이 매매시세의 70%가 넘는 경우의 부동산은 피하는 것이 좋다고 봅니다. 특히 경우에 따라 경매 시 싼 값을 받을 가능성이 높다면 이는 보증금을 떼일 위험이 높다고 볼 수 있습니다.
오늘은 이렇게 부동산소송 변호사와 최우선변제금액 등 우선변제와 관련한 사항들을 살펴보았는데요. 점차 다양해지는 부동산 법률분쟁에는 관련해 지식이 있는 변호사의 도움이 필요합니다. 여러분의 든든한 법률동반자 부동산소송변호사 강민구변호사가 도움이 되겠습니다.
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