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민사소송/법률정보

부동산변호사 소액보증금 최우선변제

by 변호사 강민구 2015. 9. 25.
부동산변호사 소액보증금 최우선변제

 

 

 

최근 부동산변호사가 살펴본 판례에서는 근저당이 설정된 아파트가 경매에 넘어갈 것으로 예상되는 상황에서 소액임대차 보증금 한도내로 아파트 임대차 계약을 맺은 경우에 대한 판결이 있었는데요.

 

오늘은 이 판례를 통해 소액보증금 최우선변제와 관련해 부동산변호사가 살펴보고자 합니다.

 

 

 

 

A는 지난 2006년 아파트를 담보로 저축은행에 약 1억 7천여만원의 대출을 받았으며 근저당설정등기를 마쳤습니다. 이후 2010년  6월 원고인 자산관리공사가 자산관리업무를 위탁받으면서 근저당등기를 이전받게 됩니다.

 

이 사이에 임차인 B와 C는 2009년 12월 A의 아파트 중 방 2칸에 대한 임대차계약을 맺고 보증금으로 각각 1,700만원, 1,800만원을 지급하고 확정일자를 받았습니다.

 

 

 

 

이들이 임대차계약을 맺을 당시 이 아파트에는 은행 명의의 근저당권 이외에 다른 개인과 은행, 기관 이름으로 근저당설정과 가압류 등기가 설정되어 있었습니다.

 

2010년 자산관리공사는 임의경매신청을 했고 법원은 1순위로 임차인인 B와 C에게 각각 1,600만원을 배당햇고 이에 반발한 자산관리공사는 B와 C가 배당액 중 각각 280여만원을 반환해야 한다는 취지의 소송을 제기하게 됩니다.

 

 

 

 

이에 대한 부동산변호사가 1심과 2심 판결을 살펴보면 우선 1심은 임차인 B와 C가 소액보증금 최우선변제 규정을 악용했다고 판단합니다.

 

또 다른 채권자들을 해칠 목적으로 재산권을 행사한 사해행위라고 보고 아파트 임대차계약도 무효라고 판결하게 됩니다.

 

 

 

 

하지만 2심에서는 임차인들이 보증금 우선변제를 확보하기 위해 허위로 임대차계약을 체결한 것이라면 보증금을 지급하거나 실제로 아파트에 거주할 필요가 없었을 것이라며 임대차계약이 허위라고 보기 어렵다는 이유로 피고 승소 판결을 내리게 됩니다.

 

 

 

 

대법원 재판부에서는 자산관리공사가 제기한 배당이의 청구소송에서 피고의 손을 들어준 원심을 파기하며 사건을 지방법원으로 돌려보냈는데요. 이에 대한 대법원 판결문을 부동산변호사가 보면 우선 임대차계약 체결당시 이 아파트가 다액의 근저당권과 다수의 가압류 등이 설정되어 있다는 것을 임차인들도 잘 알고 있었으며 임대차보증금도 지나치게 저렴한 점을 지적했습니다.

 

 

 

 

더불어 재판부는 임차인 B가 또 다른 임차인인 C의 남편이 운영하는 주유소 소장으로 일하고 있었고 같은 날 동일한 양식의 임대차경위서 등을 제출하는 등 둘이 잘 아는 사이로 판단되고 소액보증금의 최우선변제권을 인정받기 위해 임대차계약을 나누어 체결한 것이 아닌가 하는 의심이 든다고 덧붙였습니다.

 

 

 

 

오늘은 이렇게 부동산변호사와 소액보증금 최우선변제와 관련해 판례를 통해 살펴보았습니다. 부동상과 관련한 문제는 다양한 이해관계로 인해 복잡하게 진행되는 경우가 많습니다.

 

이 때에는 관련해 전문 지식과 소송수행 경험이 있는 부동산변호사의 도움을 받으시는 것이 현명하다 할 것입니다. 도움이 필요하시다면 언제든 여러분의 든든한 법률동반자 부동산변호사 강민구변호사를 찾아주시기 바랍니다.

 

 

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