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경매/사례

임의 경매 부동산매각 불허가 결정

by 변호사 강민구 2016. 2. 19.


임의 경매 부동산매각 불허가 결정

[강민구변호사 성공사례]




1. 사안의 개요


이 사건은 40층짜리 감정가 120여억원이 넘는 집합건물에 대해 채권자인 H 회사의 근저당권에 기한 임의경매신청 사건이었다. 이 사건은 이미 네 번이나 유찰되었다가 5회 경매기일에 비로소 약 50억원에 낙찰된 사건이었습니다.


2. 사건 진행과정


그런데 위 건물의 7층 전체를 결혼 예식장으로 사용 중이었는데 건물등기부나 건축물 대장상에는 호수별로 구분등기가 되어 있으나 실제로는 이러한 구분 없이 사용하고 있었던 것이 확인 되었는데요. 이에 배당요구 채권자인 가압류권자가 매각허가에 대하여 부동산매각 불허가 결정을 받기 위하여 강민구 변호사를 선임하게 된 것입니다.





3. 이의신청서 제출


매각허가에 대한 이의 신청 시 낙찰대금의 10% 보증금을 내야 하는데 이 건물의 경우 보증금이 5억 원이나 되고, 그 돈은 만약 이의신청이 기각될 경우 몰수될 위험이 있었고 이에 강민구 변호사는 매각허가자체를 불허가 결정되도록 하기 위해 매각허가기일 이틀 전에 신속하게 의견서를 제출하습니다.





4. 부동산 매각 불허가 사유


강변호사가 제출한 부동산 매각 불허가 사유는 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 되기 위한 요건 및 구분소유구권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부를 낙찰 받은 낙찰자는 그 소유권을 취득할 수 없다는 점이었습니다(대법원 2008. 9. 1.자 2008마696 결정). 


즉 대법원은 “1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 구조상으로나 이용 상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 하고, 그 이용 상황 내지 이용형태에 따라 구조상의 독립성이 판단의 엄격성에 차이가 있으나, 구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구된다고 할 것이므로 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없다”라고 판시하였는데요(대법원 1999. 11. 9.선고 99다46096 판결). 


그 결과 위와 같은 요건을 갖추지 못한 건물의 일부에 대하여는 그에 관한 구분소유권이 성립될 수 없으므로, 비록 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분 건물로 등재되고, 부동산등기부에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있어서, 이러한 등기에 기초하여 경매절차가 진행되어 이를 낙찰 받았다고 하더라도, 그 등기는 그 자체로 무효이므로 낙찰자는 그 소유권을 취득할 수 없게되었습니다(대법원 199. 11 9. 선고 99다46096 판결 등 참조).





5. 결 과


서울남부지방법원에서는 강변호사의 의견대로 이 사건 경매물건이 집합건물로 등재되어 있으나 실제로 구분소유권의 객체로서의 요건을 갖추지 못하고 있다고 보아 부동산 매각 불허가 결정을 하였습니다.





이상으로 임의경매 부동산매각 불허가와 관련된 강민구변호사의 성공사례를 살펴보았습니다. 만약 이번 사건에서 강민구변호사가 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 되기 위한 요건 및 구분소유구권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부를 낙찰 받은 낙찰자는 그 소유권을 취득할 수 없다는 점을 사유로 제시하지 않았다면 사건의 판결은 다른 결과를 얻었을수도 있습니다.


이처럼 어떠한 변호사를 만나느냐에 따라 이후 재판 결과는 큰 영향을 받을수 있습니다. 따라서 이같은 사건에는 부동산과 경매에 대한 지식과 경험이 풍부한 변호사와 함께하시는 것이 이후 재판을 진행하는데 큰 힘이 될것입니다. 이와 관련하여 문의사항이 있으실 경우 여러분의 든든한 법률동반자 강민구변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다. 






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