부동산가압류 등 경매의 영향

부동산가압류 등 경매의 영향

오늘은 부동산 유치권과 관련해 의미 있는 판결 하나를 소개해 드리려 하는데요. 부동산 유치권자가 경매를 신청해 부동산이 낙찰된 것을 두고 일반적인 부동산 경매와 마찬가지로 부동산가압류 등이 사라진다고 판단할 수 있는지를 놓고 문제가 발생한 사례가 있었습니다.

이 사건의 쟁점은 유치권이 설정된 부동산 경매에도 소멸 주의가 적용될 수 있는지 여부였습니다. 부동산가압류에 대한 소송 사례를 살펴보도록 하겠습니다.

A건설은 B사로부터 마포구 일대의 쇼핑몰을 150억원에 진행하기로 합의하고 그에 따른 계약을 체결하였습니다. 이 쇼핑몰은 공사가 완료되었으나 B사의 채무로 인해 A건설은 공사대금을 받지 못하는 상황에 처했습니다.

A건설이 받지 못한 공사대금은 91억원에 달하였고 이에 A건설은 해당 쇼핑몰에 대한 유치권을 행사하며 법원에 경매를 신청했습니다.

이 쇼핑몰은 경매를 거처 C사에게 낙찰되었는데요. 그러나 쇼핑몰 채권자들은 A건설이 부동산을 매수한 자가 부동산의 부담을 인수하게 된다고 매각조건을 변경하고 이를 고지해야 했으나 이를 이행하지 않은 상태에서 경매를 진행했다는 이유에서 이의를 제기하였습니다.

쇼핑몰 채권자들의 이의제기는 법원에서 받아들여져 매각을 허가하지 않는다는 결정이 내려졌고 이에 C사는 법원에 이의제기를 했으나 2심에서도 역시 불허가 결정이 인가되었습니다.

하지만 최종적으로 대법원은 C사의 항고를 기각한 원심을 깨고 사건을 관할 고등법원으로 돌려보냈는데요. 대법원은 유치권에 의한 경매에서 인수주의를 취할 경우 필요하다고 판단되는부동산가압류 등의 부동산의 부담의 존부 및 내용을 조사하는데 특별한 규정이 없기에 매수권자의 지위가 매우 불안해 지며 경우에 따라 유치권자에게도 불리한 상황이 발생가능하다고 보았습니다.

따라서 대법원은 인수주의가 아닌 소멸주의를 적용할 필요가 있다고 보았는데요. 여기서 말하는 소멸주의란 부동산가압류나 담보물권 등을 모두 사라지게 하는 것을 의미하며 일반적으로 부동산 경매의 경우 소멸주의를 적용해 부동산가압류 등의 물권이 설정되지 않은 부동산이 거래되도록 하곤 합니다.

하지만 부동산유치권을 가진 자가 채권을 변제 받고자 하는 경우에 대해서도 소멸주의를 적용시킬 수 있는지에 대해서는 명확한 판단이 내려진 바 없었는데요. 위 사례에서 대법원은 유치권이 설정된 부동산에 대해서도 부동산가압류 등을 소멸시키는 소멸주의가 적용된다는 판결을 내렸고 그렇기에 위 사건은 관할 고등법원으로 돌려보내지게 되었습니다.