본문 바로가기
경매/법률정보

부동산 경매, 법원 매각허가 부당하면 이의신청 가능

by 변호사 강민구 2012. 7. 19.

 

 

 

부동산 경매, 법원 매각허가 부당하면 이의신청 가능

 

 

<기사원문보기>

기사입력 : 2012년07월17일 17시34분
(아시아뉴스통신=곽누아 기자)

강민구 변호사.(사진제공=이지스)

 집값 하락과 투자심리 위축으로 금융기관에 담보로 잡힌 아파트를 경매로 처분하고도 빚을 갚지 못하는 '깡통 아파트'가 속출하고 있다.

 

 이 같은 추세가 계속되면 집을 처분해도 빚을 갚지 못하는 채무자의 신용부도가 장기화되고 은행을 비롯한 채권자의 동반 부실도 우려된다.



◆ 경매 유형

 경매(입찰)란 매도인이 다수의 매수희망인 중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람과 매도계약을 체결하는 매매의 한 형태를 말한다.

 

 경매는 공유자가 분할을 목적으로 신청하는 때도 있으나(형식적 경매) 주로 채권자가 채무자로부터 받지 못한 채권을 회수할 목적으로 시행하는 경우가 일반적이다. 채무자가 채무를 갚을 수 없는 경우에 채권자가 이를 원인으로 법원에 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건을 매각한 후 그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원경매가 그 대표적인 예이다.

 

 경매의 유형에는 경매를 집행하는 주체가 누구인지에 따라 나누는 '사경매(私競賣)'와 '공경매(公競賣)', 경매를 하는데 집행권원이 필요한지에 따라 나누는 '임의경매'와 '강제경매'가 있다.

 

 사경매는 개인이 주체가 돼 경매를 하고 공경매는 국가기관이 주체가 돼 경매를 시행한다. 공경매에는 다시 법원이 집행주체가 되는 '법원경매'와 한국자산관리공사(KAMCO)나 금융기관 등 공기관이 집행주체가 되는 '공매'가 있다.

 

 임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 받은 재산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없다. 반면 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아야만 경매를 할 수 있다.

 

 집행권원이란 국가의 강제력에 의해 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시하고 그에 대해 강제집행을 할 수 있는 권리를 인정한 공정증서(公正證書)를 말한다. 집행권원에는 집행력 있는 판결이나 공정증서(예컨대 약속어음공증), 지급명령, 화해조서 등이 있다.

임의경매에서는 경매절차가 완료돼 매수인이 소유권을 취득했더라도 경매개시결정 전부터 저당권 등의 담보권이 존재하지 않거나 무효였다면 매수인의 소유권 취득이 무효가 된다. 강제경매에서는 집행권원에 표시된 권리가 처음부터 존재하지 않거나 무효였더라도 매수인의 소유권 취득은 유효하다.



◆경매 절차

 

 부동산 경매 절차는 일반적으로 채권자의 경매 신청 → 법원의 경매개시결정, 매각 준비 및 매각기일 공고 → 입찰자의 정보수집 및 입찰 참여 → 법원의 최고가매수인 선정 및 매수신청보증 반환 → 법원의 매각허가결정→ 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득 → 채권자에 대한 배당 순으로 진행된다.

 

 입찰 시 입찰자는 사건번호와 부동산의 표시, 입찰자의 이름과 주소, 대리인의 이름과 주소, 입찰가격 등을 적은 입찰표를 작성해 입찰보증금과 동시에 제출해야 한다. 입찰보증금은 최저매수가격의 10% (단 재경매 등 특별 매각조건이 있으면 20∼30%)에 해당하는 금액을 입찰보증금란에 기재하고 입찰가격은 최저매각가격 이상이면 유효하다. 입찰금액 및 입찰보증금액의 수정은 절대 무효이므로 만약 수정하고자 하면 새로운 용지에 기재해야 하고 입찰보증금은 1원이라도 부족하면 무효이다.

 

 매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 일주일 후에 매각허가 또는 불허가 여부를 결정하게 된다. 대부분 이해관계인의 진술이나 심리 없이 매각 여부를 결정하지만 이해관계인의 진술을 듣고 이의 사유가 있는지를 조사한 후에 결정하기도 한다. 법원은 매각결정기일을 변경할 수도 있으며 매수신고인이나 이해관계인은 법원의 매각허가가 부당하고 신청 요건에 해당할 경우 매각허가에 대해 이의신청을 할 수 있다.

 

 매각허가에 대한 이의신청 요건으로는 이해관계인이 강제집행을 허가할 수 없거나 계속할 수 없을 때, 최고가자가 부동산을 인수할 능력이나 자력이 없는 때, 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가자를 내세워 매수신고를 한 때, 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정, 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때, 천재지변, 그밖에 자기가 책임질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실, 부동산에 대한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 매각절차의 진행 중에 밝혀진 때 등이다. 법원은 이의신청이 정당하다고 인정되면 매각을 허가하지 않고 정당하다고 인정되지 않으면 매각허가결정을 선고하며 이의신청의 배척에 대해서는 불복할 수 없고 매각허가결정에 대해 즉시 항고를 해야 한다.

 


◆입찰에 참가할 때, '제시외 건물' 반드시 확인해야…

 

 한편 건설·부동산 분쟁을 오랫동안 전담해온 강민구 법무법인 이지스 대표변호사는 "입찰에 참가할 때 특히 주의할 것이 '제시외 건물'이다. 법원 기록상 이것이 발견될 때 등기부등본이나 무허가건물대장 등을 확인해 그 소유자가 누구인지, 경매목적물에 포함되었는지를 반드시 확인해야 한다"며 "만약 감정평가가 되지 않으면 매수자는 그 제시외 건물의 소유권을 취득하지 못하므로 토지매수인은 그 제시외 건물에 대한 법정지상권을 인정해 줘야 하는 경우가 있어 조심해야 한다"고 당부했다.

 

 강 변호사는 또 "토지에 저당권설정 당시 건물이 존재하고 토지와 건물의 소유자가 동일인이면 매각으로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 건물이 등기, 미등기, 무허가건물이든 불문하고 법정지상권이 성립되므로 매수자에게 뜻하지 않는 손해가 발생할 가능성이 있다"며 "입찰참가 시 경매변호사와 미리 상의해 권리분석을 하는 편이 좋다"고 덧붙였다.

 

 

[ 저작권자(c) 아시아뉴스통신. 무단 전재 및 재배포금지.]

 

 

 

댓글