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경매/법률정보

[경매변호사] 임차인/전세권자의 배당요구

by 변호사 강민구 2012. 12. 7.

경매 변호사 - 강민구 변호사

 

임차인/전세권자의 배당요구

 

 

 

 

 

 

 

임차인은 권리를 보호받기 위해서 전세권 설정이 가능한데요,
선순위 전세권은 존속기간 만료 여부를 불문하고
원칙적으로 매수인이 인수해야 합니다.

 

하지만 선순위 전세권이라고 해도 민사집행법에 의해서
전세권자가 경매를 신청할 때나 다른 채권에 의한 경매 절차에서 배당요구를 할 때에는
전세권자의 보증금 회수 여부와 상관없이 매각으로 소멸하게 됩니다.

 

 

 

 

 


그런데 이런 부동산을 경매할 때에는 주의해야 할 점이 있습니다.
전세권자가 경매에 한 배당요구가 임차인으로서인지, 전세권자로서인지를
확인해야 합니다.

 

전세권자는 배당요구 종기일 안에 배당요구를 할 수 있는데요,
배당요구를 하게 되면 매각 대금에서 보증금을 배당 받고 전세권이 소멸됩니다.
하지만 배당요구를 하지 않으면 낙찰자가 임대인의 지위를 승계하여
임차인의 보증금을 인수하게 됩니다.

 

 

 

 

 


따라서 이 때에는 임차인으로서의 배당요구인지,
전세권자로서의 배당요구인지를 정확하게 확인해야 합니다.

 

임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위가 함께 존재하고 있을 때,
임차인으로서 배당요구를 한 것이라면
전세권에 관해서는 배당요구 한 것이라 볼 수 없기 때문입니다.

 

이런 경우에는 선순위 재산권은 매각으로 소멸되지 않습니다.

 

 

 

 

 


외관상 구별은 쉽지 않지만 매각물건명세서를 확인해보면 파악이 가능합니다.

 

선순위 전세권자가 배당요구를 하지 않아서 매수인이 보증금을 인수해야 하는 경우에는
매각물건명세서에 '등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로
매각 허가에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것' 란에 선순위 전세권이 명시됩니다.
배당요구를 하여 소멸된 경우라면 공란으로 남게 됩니다.

 

만약 매각물건명세서에 이것을 기재하지 않아서 전세금을 매수인이 인수하는 경우라면
담당 공무원 등의 직무상 과실로 인한 국가 배상 책임을 요구할 수 있습니다.

 

 

 

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