법원경매와 절차 - 강민구변호사
법원경매란?
국가기관이 주체가 되는 경매로서 집행행위에 관한 법원의 처분이나 그 행위에
관한 법원의 협력사항을 관할하기 위해 집행법원을 두고, 그 소속기관인 집행관이
지행행위 및 집행절차의 이행을 실시하는 경매방식을 말합니다.
법원경매의 절차
1. 경매신청 및 경매개시 결정
집행권원을 가진 채권자나 담보권자가 부동산 소재지 법원에 경매신청을 하고
법원은 형식적 심사를 하여 적합하다고 인정되면 경매개시 결정을 내립니다. 이후
법원은 목적 부동산을 압류하고, 관할 등기소에 경매개시결정의 기입등기를
촉탁합니다.
2. 배당요구의 종기결정 및 공고
경매개시결정에 따른 압류의 효력은 채무자에게 그 결정이 송달되거나 경매개시결정
기입등기가 된 때에 그 효력이 생깁니다. 집행법원은 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일
내에 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전
으로 정하는 결정을 합니다. 배당요구의 종기가 정하여진 때에는 법원은 압류의 효력이
생긴 때부터 1주일 내에 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고합니다.
3. 법원의 매각준비
집행법원은 부동산의 현황조사, 부동산의 평가 및 최저매각가격의 결정, 공과를 주관
하는 공무소(관세청, 세무서, 건강보험관리공단 등) 및 이해관계인에 대한 채권에 관한
계산서를 배당요구종기일까지 제출할 것을 최고합니다.
4. 매각기일 및 매각결정기일의 지정, 공고
최초의 매각기일은 공고일로부터 2주 이상의 간격을 두고 지정된다. 매각결정기일은
매각기일부터 1주 이내로 정하여야 한다. 일반적으로 매각기일부터 7일 뒤로 지정된다.
5. 입찰전에 알아두어야 할 사항
- 매각기일 1주 전부터 법원에서 매각물건명세서를 포함한 경매사건의 열람이 가능하고,
입찰 당일에도 열람이 가능합니다. 특히 유치권신고의 경우 매각기일 하루 전에도 접수되는
경우가 있으니 주의해야 합니다.
- 개별경매의 경우(한 개의 사건번호와 여러 개의 물건번호가 부여된 경우) 물건번호도
정확하게 기재해야 합니다. 또 모든 물건번호의 부동산이 낙찰되어야만 배당기일이 지정
됩니다.
- 배당받을 수 있는 지위에 있는 임차인은 배당기일 이후에 인도명령결정이 나옵니다.
- 차순위신고를 했을 경우 차순위매수신고인은 낙찰자가 잔금을 납부하지 못했을 경우
낙찰허가를 득할 수 있습니다. 그러나 낙찰자가 잔금을 납부하기 전까지 보증금을
반환받지 못하므로 신중하게 결정해야 합니다.
6. 경매개시
매각기일 오전 10시부터 집행관이 경매개시를 알리고 입찰절차에 관한 설명과 주의사항을
낭독합니다.
7. 입찰시작
집행관이 경매개시와 함께 입찰해도 좋다고 선언하면 입찰이 가능합니다. 이 시간부터
입찰마감시가까지 모든 입찰자는 입찰부동산의 경매사건기록부 열람이 가능합니다. 모든
확인절차가 끝난 입찰자는 입찰표와 입찰봉투, 보증금봉투를 기재하고 제출하면 됩니다.
8. 입찰마감
오전 11시 10분이 되면 모든 입찰을 마감합니다.
9. 개찰 후 최고가매수인 발표
입찰이 완료되면 집행관은 사건번호순이나 입찰자가 많은 순서대로 개찰하여 최고가
매수인을 발표하고, 최고가매수인에게는 영수증을 발부하며, 나머지 입찰자에게는
보증금을 반환해줍니다. 차순위매수인 자격이 있는 사람은 보증금반환시 차순위신청을
직원에게 하면 됩니다.
10. 매각허가결정
낙찰 후 1주일이 지나면 낙찰부동산에 대한 매각허가결정 여부가 결정됩니다.
11. 항고기간
매각허가결정 후 1주일 동안 경매절차에 대해 채무자나 이해관계인의 항고가 가능합니다.
12. 매각대금의 납부
매각허가결정이 확정되면 법원은 매각대금의 지급기한을 정하고 이를 매수인과 차순위
매수신고인에게 통지합니다. 매수인은 지정된 대금지급기한 안에 언제든지 매각대금을
낼 수 있습니다. 만약 낙찰자가 매각납부기한 안에 납부하지 못할 경우 다음 재경매 기일
하루 전까지 매각대금납부가 가능합니다. 매수인은 매각대금을 완납한 때에 소유권을
확정적으로 취득합니다.
13. 인도명령신청
매각대금납부와 동시에 인도명령대상이 되는 사람에게는 인도명령신청을 하면 됩니다.
소유자와 기타 권한이 없는 사람은 인도명령결정이 빨리 되지만 배당받을 수 있는 지위에
있는 임차인의 경우 배당기일 이후에 인도명령결정이 나옵니다.
14. 배당기일
매각대금납부를 하고 나면 법원은 배당기일을 지정하여 채권자와 임차인에게 배당금ㅇ르
교부합니다.
15. 명도소송
대금 완납 후 6개월이 경과하면 인도명령을 신청할 수 없고, 명도소송을 하여야 합니다.
명도소송은 정식소송절차를 거치므로 6개월 이상 소요될 수 있습니다. 명도소송을 제기하기
전에는 법원으로부터 점유자가 현 점유를 바꾸지 못하게 하는 점유이전금지가처분결정을
받는 것이 좋습니다.
댓글