[검사출신변호사] 집주인의 세금체납, 무서운 체납전세
안녕하세요? 여러분의 든든한 검사출신변호사 강민구 변호사입니다. 주택을 임차하거나 상가건물을 임차하고자 할 때 보통 해당 부동산의 임차인의 보증금에 대한 권리보다 앞서는 저당권 등의 권리가 있는지를 검토하게 됩니다. 그러나 많은 사람들이 지나치는 것이 바로 임대인의 세금체납 여부입니다.
만약 세금을 체납한 임대인에게 그 건물이나 주택이외에 다른 재산이 없다면 국가 혹은 지방자치단체에서는 그 해당건물을 압류하고 공매처분하여 그 매각대금으로 세금을 걷어갑니다. 이때 임차인의 보증금반환채권이 국가의 조세채권보다 후순위라면 본인의 임대차보증금을 받지 못하게 될수도 있습니다.
이 것은 국가의 세금이 다른 일반채권보다 우선충당된다는 원칙때문에 발생하게 됩니다. 임대인에게 체납세금이 있다고 하면 국가는 바로 그 임대인의 재산을 압류하여 공매처분을 할 수 있고, 임차인등이나 다른채권자들보다 우선하여 체납된 세금을 징수합니다.
그렇기 때문에 매각대금에서 국가가 세금을 징수한 후에 남는 것이 없으면 임차인은 보증금을 전혀 받지 못하게 되는 것입니다.
그러나 만약 조세가 우선한다는 원칙을 무제한적으로 인정하게 되면 저당권자나 임차인 등이 임대인으로부터 자신의 채권을 반환받으리라는 기대를 하기 힘들기 때문에 늘 불안할 수 밖에 없을 것입니다. 그래서 세법은 조세우선권에 대해 일정한 제한을 가하고 있습니다.
일반적으로 조세채권이 다른 채권에 우선한다고 하더라도 저당권설정일 혹은 임대차계약서상의 확정일자가 조세채권의 법정기일보다 빠른 경우에는 저당권자나 임차인이 국가에 우선하여 채권을 변제받을 수 있도록합니다. 그러나 조세채권의 법정기일이 확정일자보다 앞서게 되면 임차인이 보증금을 하나도 받지 못하게 될 수도 있는 것입니다.
따라서 임차인은 해당건물에 대한 계약을 하기 전에 임대인의 체납세금 존재를 확인해 두는 것이 좋습니다. 특별히 임대인이 여러 사업을 하거나 많은 대출로 무리하게 임대업을 하고 있는지는 않는지 그런 사람이라고 하면 계약을 체결하기 전에 임대인에게 체납된 조세가 있는지 꼭 확인해보아야 합니다.
임대인의 미납한 국세가 있는지 여부는 임대인의 동의가 있다면 열람신청을 통해 확인할 수 있습니다. 그런데 사실상 체납사실 확인동의를 해줄 임대인은 그리 많지 않을 것입니다.
따라서 되도록이면 차라리 하루빨리 확정일자를 받는 것도 중요합니다. 확정일자를 받아 놓게 되면 적어도 확정일자 이후에 법정기일이 오는 세금보다는 임차인이 우선하여 변제받을 수 있기 때문입니다.
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