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경매/법률정보

건설변호사, 주택임대차보호법 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력

by 변호사 강민구 2013. 6. 24.

 

 

 

건설변호사, 주택임대차보호법 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력

 

 

안녕하세요? 여러분의 든든한 법률동반자 부동산분쟁변호사 강민구변호사입니다. 오늘은 주

택임대차보호법에 대해 알아보고자 합니다.

 

 

주택임대차 보호법이란, 주택소유자에 비하여 상대적으로 사회적 약자의 지위에 있는 주택

임차인을 보호하여 국민 주거생활의 안정을 도모한다는 사회정책적 목적을 달성하기 위해

1981년 3월 5일 제정된 특별법으로 주택임대차에 관하여 민법에 대한 여러 가지 특례를 규

정하고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

대항요건을 갖춘 임차인의 대항력


 

선순위 저당권 등이 없는 임차주택에 주택임차인이 입주하고 주민등록전입신고를 마치면(이

를 대항요건이라고 함) 그 다음날부터 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 경락되더라도

새로운 집주인(양수인, 경락인)에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수

있고 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때 까지는 집을 비워 주지

않을 수 있습니다.

 

 

다만 대항력이 있더라도 확정일자를 갖추거나 소액임차인에 해당되지 않는 경우에는 경매절

차에 참가하여 보증금을 우선 배당받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

대항요건과 주택임차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권


 

대항요건 주택임차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인(이하 ‘확정일자부 임차인’이라고 함)

은 임차주택이 경매, 공매되는 경우에 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위 담보권

자나 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

소액임차인의 최우선 변제권


 

임대보증금이 소액인 경우(수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 4,000만원 이

하, 광역시(군지역과 인천광역시 지역은 제외)는 3,500만원 이하, 그 밖의 지역은 3,000만

원 이하) 임차주택이 경매되더라도 임차주택(대지 포함) 가액의 1/2 범위 안에서 일정금액

(수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역은 1,600만원, 광역시 (군지역과 인천광

역시 지역은 제외)는 1,400만원, 그 밖의 지역은 1,200만원)까지는 후순위 담보권자 및 일

반채권자 뿐만 아니라 선순위 담보권자 보다도 우선하면 변제받을 수 있습니다. 다만 이러

한 보호를 받기 위해서는 임차주택에 대하여 경매 신청기일등기가 경료되기 전에 입주 및

주민등록전입신고를 마쳐야 합니다.

 

 

 

※ 주택임대차 보호법은 원칙적으로 주거용 건물(주택)을 적용대상으로 함

- 주거용건물과 비주거용건물의 구분은 임차건물이 현재 일상생활을 하는데 사용되느냐 하

는 사실상의 용도를 기준으로 판단하여야 하고 공부(등기부, 건축물관리대장)의 용도를 기

준으로 판단할 것은 아님

- 건물의 등기, 건축허가 여부와는 무관함

- 주거용 건물인지 여부의 판단시점은 계약체결시임

 

 

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