[부동산소송변호사, 부동산소유권의 흠결]
부동산소송 강민구변호사
안녕하세요? 부동산소송변호사 강민구변호사입니다. 부동산 매매계약은 매도인이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 매수인이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약을 말하는데요. 매매계약의 이행이 완료되어 매수인에게 소유권이 이전된 경우라도, 매매의 목적인 권리나 물건에 흠결이 있는 때에는 매도인은 매수인에게 담보책임을 져야만 합니다.
즉, 매매계약의 이행이 완료되어 매수인에게 소유권이 이전된 경우라도, 매매의 목적인 권리나 물건에 흠결(欠缺)이 있는 때에 매도인이 매수인에 대해 부담하는 책임을 말하는 것입니다.
매수인이 매도인에 대해서 담보책임을 묻는 경우 매수인 측에서도 목적물을 반환하는 등의 채무를 부담하게 되는데, 공평의 원칙에 따라 이를 동시에 이행해야 합니다(「민법」 제583조 및 제536조). 또한 매도인과 매수인이 「민법」에 따른 매도인의 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 부동산의 흠결을 알고 매수인에게 알리지 않았거나 제3자에게 권리를 설정 또는 양도하였다면 매도인은 여전히 담보책임을 져야만 하는 것입니다.
오늘은 이 부동산의 흠결 중에서 소유권의 흠결에 대해 알아보고자 합니다.
소유권에 흠결이 있는 경우는 소유권 전부가 다른 사람에게 속한 경우, 소유권의 일부가 다른 사람에게 속한 경우, 당사자가 수량을 지정해서 매매한 경우, 부동산의 소유권이 부동산을 사용 · 수익할 다른 권리에 의해 제한되는 경우, 저당권 · 전세권의 행사로 소유권을 잃게 되는 경우가 있습니다. 이에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
소유권의 일부가 다른 사람에게 속한 경우
매매의 목적이 된 소유권이 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전해야 합니다(「민법」 제569조).
만약 매수인이 매매계약 당시 소유권이 매도인에게 속하지 않음을 모른 경우라고 하면 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있으며 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제570조). 하지만 매도인이 계약 당시에 소유권이 자기에게 속하지 않음을 알지 못한 경우에 그 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매도인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제571조제1항).
매수인이 매매계약 당시 소유권이 매도인에게 속하지 않음을 안 경우에는 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있으나 손해배상을 청구하지 못합니다(「민법」 제570조). 매도인이 계약 당시에 소유권이 자기에게 속하지 않음을 알지 못한 경우에 매도인은 매수인에 대해 그 권리를 이전할 수 없음을 통지하고 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제571조제2항).
당사자가 수량을 지정해서 매매한 경우
매수인이 매매계약 당시 소유권의 일부가 매도인에게 속하지 않음을 모른 경우에는 매매의 목적이 된 소유권의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액과 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제572조제1항 및 제3항). 매수인의 감액청구, 계약해제 또는 손해배상의 권리는 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다(「민법」 제573조).
또 매수인이 매매계약 당시 소유권의 일부가 매도인에게 속하지 않음을 안 경우에 매매의 목적이 된 소유권의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있습니다(「민법」 제572조제1항). 매수인의 감액청구 권리는 계약한 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다(「민법」 제573조).
부동산의 소유권이 부동산을 사용 · 수익할 다른 권리에 의해 제한되는 경우
매수인이 매매계약 당시 목적 부동산이 사용·수익할 다른 권리에 의해 제한되는 것을 모른 경우에 매매의 목적 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이 된 경우 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제575조제1항 및 제2항).
매매의 목적 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이거나 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있다 하더라도 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다(「민법」 제575조제1항 및 제2항). 매수인의 계약해제 또는 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다(「민법」 제575조제3항).
매수인이 매매계약 당시 목적 부동산이 사용·수익할 다른 권리에 의해 제한되는 것을 안 경우에는 매매의 목적 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이 된 경우 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우라 하더라도 계약을 해제할 수 없고 손해배상도 청구할 수 없습니다(「민법」 제575조제1항 및 제2항).
저당권 · 전세권의 행사로 소유권을 잃게 되는 경우
매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃게 되는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제576조제1항). 가등기의 목적이 된 부동산의 매수인이 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 소유권을 상실하게 된 경우에도 매도인은 동일한 책임을 집니다(대법원 1992. 10. 27. 선고 92다21784 판결).
매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃게 되는 때에는 매수인의 재산을 출연하여 그 소유권을 보존한 때에 매도인에 대해 그 상환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제576조제2항). 만약 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제576조제3항).
오늘은 이렇게 부동산소유권의 흠결에 대해서 알아보았습니다. 이와같이 부동산소송이나 건설소송 등과 같은 질문이 있으실 때에는 부동산소송변호사 강민구변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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