[부동산소송변호사_임대차계약만료전 이사, 중개수수료?]
부동산소송 강민구변호사
안녕하세요? 부동산소송변호사 강민구변호사입니다. 오늘은 한 사례를 통해서 임대차 계약 만료전에 하게 된 이사에 대해 중개수수료를 누가 부담해야 할지에 대해서 알아보고자 합니다.
보통 부동산 중개수수료 산정에 있어서 중개의뢰인은 중개업무에 관해 부동산 중개업자에게 소정의 중개수수료 및 부동산 중개업자가 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요한 실비를 지불해야 합니다. 이 경우 부동산 중개업자는 관련 법령이 정하는 범위를 초과한 중개수수료 및 실비를 중개의뢰인에게 요구할 수 없습니다.
사례를 살펴보도록 하겠습니다.
신혼집을 구하러 다니던 한 부부는 정말 마음에 딱 맞는 근사한 집을 발견해 환호성을 질렀지만 부모님들의 조언에 따라 이것저것 따져서 계약을 하기로 했는데요. 소음이 심하거나 대대적인 공사를 해야 할 주택 문제가 생기면 어떻게 하냐고 질문했던 부부에게 집주인은 윗층에 노부부만 살기 때문에 시끄럽지도 않고 공사를 해야 할 만한 문제도 절대 생기지 않을 거라고 장담을 했고, 이 부부는 계약서에 이런 문제가 발생하면 언제든지 이사를 가도 좋다는 특약사항을 기재해 주도록 요청을 했습니다.
집주인은 전세금 2,000만원을 더 준다면 기재해 주겠다고 했고, 닭살 부부는 전세금을 더 주고 문제가 발생하면 언제든지 이사를 가도 좋다는 특약사항을 넣어 임대차 계약을 체결했습니다.
신혼의 단꿈에 젖어 신혼집에 발을 디딘 부부. 로맨틱한 저녁식탁을 차리고 행복하자는 다짐을 하고 있는데 윗집에서 들려오는 쿵쾅소리에 분위기는 모두 깨지고 마음만 상했습니다. 그런데 윗집의 소음은 이 때 뿐만 아니라 시도 때도 없이 들려오고 노이로제에 걸릴 지경이었습니다. 이에 부부는 이사 온 지 3달만에 다른 곳으로 이사를 가기로 결정하게 됐는데요. 이사를 가기로 결심하고 집주인에게 이런 사실을 알리자 집주인은 괜한 트집이라고 화를 내며 보증금을 받으려면 알아서 새로운 임차인을 구해 놓고 나가라고 합니다.
뿐만 아니라 새로운 임차인을 구하는데 들어가는 중개수수료 비용도 관행이라는 이유로 이 부부가 내야 한다고 하네요. 문제 발생 시 언제든지 이사 갈 수 있다는 특약을 넣기 위해 2,000만원까지 추가로 전세금을 부담했던 닭살 부부. 정말 이 부부가 중개수수료까지 부담해야 할까요?
보통 임대차 계약에 있어서 특별한 사정이 없는 한, 기간을 정한 임대차의 경우 기간이 종료함으로써 계약이 종료되는 것이 원칙입니다. 따라서 계약기간 중 해지가 가능하려면, 임대차계약서 상 계약 해지 사유로 임차인의 사정에 의해 계약 해지가 가능하다는 조항이 있어야 합니다.
결론부터 말씀 드리자면, 위 사례의 경우와 같이 이에 대한 특약이 존재하고, 이러한 특약에 따라 해지하는 경우라면 임차인이 중개수수료를 부담할 이유는 없습니다.
이에 대하여 법제처는 “중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 받아야 하고, 중개업자가 수수료를 청구할 수 있는 대상은 임대를 하려는 중개의뢰인과 임차를 하려는 중개의뢰인이므로, 이사를 나가려는 임차인은 중개의뢰인이 아니어서 중개수수료를 내지 않아도 된다”고 보고 있습니다< 「임대계약기간 만료 전에 해당 계약의 임차인이 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인의 범위에 포함되는지 여부」, 법제처 09-0384, 2009. 12. 24. 참조>.
다만, 이러한 특약이 없는 경우에는 임대차계약 기간 중 해지권이 발생할 여지는 없습니다. 따라서 계약 기간 중 계약을 종료시키려면 당사자간 해지에 관한 합의가 필요하고, 통상 임대인은 계약해지에 합의해주는 조건으로 새임차인을 구해놓을 것, 중개수수료를 부담할 것 등을 요구하는 것인데, 이는 일종의 조건부 합의해지 또는 기간 전 해지로 인한 손해배상금 청구로 해석될 수 있습니다.
따라서 위 조건을 받아들일지, 중개수수료 상당액이 손해배상금으로서 적절한 수준인지는 임차인의 사정에 따라 판단하면 될 것입니다(예를 들어 보증금이 다액이고, 돌려받는 것이 급하다면 중개수수료 상당액을 지급하고서 돌려받는 것이 현명할 수 있음). 이러한 경우에는 결국 임대인과 잘 협의를 하는 방법이 최선이라 할 수 있겠습니다.
오늘은 이렇게 임대차계약만료전 이상하는 경우의 중개수수료를 누가 부담할 것인가에 대한 것을 사례를 통해 알아보았는데요. 이렇게 부동산분쟁이나 부동산소송과 관련하여 문의가 있으실 때에는 부동산소송변호사 강민구변호사를 찾아주시기 바랍니다.
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