부동산소송 전세보증금 인상
부동산소송 강민구변호사
부동산소송 전세보증금 인상에 대해 알아보고자 합니다. 안녕하세요? 부동산소송 변호사 강민구 변호사입니다. 최근 전세보증금이 3년 사이 56%나 급등했다고 하는데요. 이 전세보증금 가격 상승 부담이 역대 최고수준으로 치닫고 해도 과언이 아닙니다. 깡통전세도 속출하고 있다고 합니다.
그래서 오늘은 전세보증금 인상에 대해 부동산소송 강민구변호사가 알아보고자 하는데요. 전세와 같은 주택임대차에서 증액청구에 대해 상세히 알아보도록 하겠습니다.
주택임대차에 있어서 임대인은 임대차계약이 존속 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다. 임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차가 존속하고 있는 것으로 보아야 하므로 증액청구를 할 수 있는데요.
다만, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하는 경우 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자가 합의하는 경우에는 차임이나 보증금을 증액할 수 있습니다.
하지만 임대인의 차임증액청구는 당사자 사이에 차임증액을 금지하는 특약이 있다고 하면 이 경우에는 할 수 없습니다. 그러나 임대인은 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우에는 차임증액청구를 할 수 있습니다.
그러나 이 증액에는 제한이 있습니다. 임대차계약 또는 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없습니다. 또한 약정한 차임이나 임차보증금의 20분의 1의 금액을 초과하여 증액청구를 할 수 없습니다.
증액청구에 따라 차임이나 보증금을 올려주었거나 재계약을 통해서 올려준 경우라고 하면 우선변제권 취득을 위해 그 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성해서 그 증액부분의 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야 합니다. 그래야지 그 날부터 후순위 권리자보다 증액부분에 대해 우선해 변제 받을 수 있는 우선변제권 취득이 가능합니다.
따라서 차임이나 보증금을 증액하는 경우에는 부동산등기부을 확인하여 임차주택에 저당권 등 담보물권이 새롭게 설정되어 있지 않는지를 확인한 후 증액 여부를 결정하는 것이 안전하다 할 수 있겠습니다.
다만, 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과의 합의에 의하여 보증금을 증액한 경우에는 보증금 중 증액부분에 관해서는 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없게 됩니다.
민법에 따른 전세권에 의하면 전세금이 목적 부동산에 관한 조세·공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 전세금의 증감을 청구할 수 있습니다. 다만, 전세금의 증액청구는 약정한 전세금의 20분의 1을 초과하지 못하고, 전세권설정계약이 있은 날 또는 약정한 전세금의 증액이 있은 날로부터 1년 이내에는 할 수 없습니다.
오늘은 이렇게 부동산소송 전세보증금 인상, 즉 주택임대차에 있어서 보증금 증액에 대해서 알아보았는데요. 서민가계부담이 늘면서 이 전세보증금 인상에 대해 부담스러워 하시는 분들이 많은 만큼 이러한 것들이 분쟁이 생기는 경우가 있습니다. 이렇게 주택임대차에 대해 혹은 부동산소송과 관련하여 도움이 필요하시면 부동산소송 강민구변호사가 도와드리겠습니다.
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