안녕하세요? 민사소송변호사 강민구변호사입니다. 오늘은 함께 부동산경매 그 절차에 대해서 살펴보려고 합니다. 최근에는 부동산 경기가 침체되어 사실상 거래는 뜸한 실정이지만 부동산경매 물건은 증가추세에 있는데요. 이 부동산경매는 10여년 전부터 재테크의 수단으로 일반인들에게 인기를 끌고 있습니다.
사실상 인터넷으로 부동산경매 정보가 제공되기 때문에 일반인들의 접근이 쉽고 그러다 보니 일반인들의 인식이 크게 변화함으로 그런 것으로 보입니다. 그럼 민사소송변호사와 함께 부동산경매절차에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
채권자의 경매신청
민사소송 강민구변호사가 살펴본 민사집행법 제 79조 제1항 및 제 268조에 의하면 부동산 경매는 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에 서류를 첨부하여 신청하면 됩니다.
법원의 경매개시결정, 매각 준비
법원은 경매신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부서류를 검토해서 경매개시 여부를 결정하는데, 경매를 개시하는 결정을 하는 경우에는 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁합니다. 특히, 강제경매인 경우에 법원은 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명해야 합니다. 부동산이 압류되어도 채무자는 그 부동산에 대한 관리·이용을 계속 할 수 있지만, 다른 사람에게 양도하거나 처분할 수 없습니다.
경매개시결정을 하면 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 실시하게 되는데요. 우선, 법원은 부동산의 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될 채권자와 조세·각종 공과금을 징수하는 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구를 할 것을 공고해서 배당요구의 신청을 받게 됩니다.
법원의 매각기일 공고
법원은 사유가 없으면 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정해서 이해관계인에게 통지하고 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 이용해서 공고합니다.
입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정
경매 부동산에 대한 정보는 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 통해 수집할 수 있으며, 보다 상세한 사항은 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본이나 인터넷 법원경매공고란(http://www.courtauction.go.kr/)에서 확인할 수 있습니다. 경매에 참여하려는 사람은 이 경매 정보를 토대로 관심 물건을 선정한 뒤 그에 대한 권리분석과 현장조사를 실시해서 입찰에 참여할 물건을 최종적으로 결정할 수 있습니다.
입찰자의 입찰참여
법원에서 지정한 매각방식에 따라 입찰자는 기일입찰 또는 기간입찰에 참여하게 됩니다. 개찰 결과 최고가로 매수의 신고를 한 사람(최고가매수신고인)이 있으면 집행관은 그 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고, 차순위매수신고를 최고(催告)한 뒤 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지합니다.
법원의 매각허가결정
매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사해서 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 합니다.
매수인의 매각대금 지급 및 권리의 취득
매각허가결정이 확정되면 매수인(낙찰자)은 법원이 정한 매각대금의 지급기한 내에 매각대금을 지급해야 합니다. 매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다(「민사집행법」제135조). 매각의 목적이 소유권인 경우에는 매수인 앞으로 소유권이전등기가 이루어지는 한편, 매수인이 인수하지 않는 권리 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기가 이루어집니다(「민사집행법」 제144조제1항).
채권자에 대한 배당 실시
매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당절차를 밟아야 합니다. 배당기일에는 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자의 합의에 따라 배당표를 정정하고, 이들을 심문해서 배당표를 확정한 후 그 배당표에 따라 배당을 실시합니다.
오늘을 이렇게 민사소송 강민구변호사와 함께 부동산 경매절차에 대해 살펴보았는데요. 이러한 부동산경매에 있어서 경매를 통해 부동산투자를 한다면 먼저 경기의 흐름을 정확히 파악해야 하며 하고 경매물건에 대한 입장활동을 통해 정확한 시세와 정보를 파악한 다음 투자를 해야 할 것입니다.
이렇게 부동산 경매를 진행하다 보면 뜻하지 않게 소송이나 분쟁이 휘말리는 경우가 있는데요. 하지만 법률적인 어려움때문에 난감해하시는 분들이 계시는데요. 여러분의 든든한 민사소송변호사 강민구변호사가 함께 하겠습니다.
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