부동산경매소송, 말소기준권리와 대금납부 효력
- 부동산경매 강민구변호사
최근 부동산 경기 침체 속에서 주택 낙찰가가 하락하자 부동산경매 절차에서 임차인이 보증금을 보호받지 못하는 경우가 적지 않은데요. 부동산 경매에서 대항력은 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치게 되면 성립되는 권리인데요. 그 임대차계약기간 동안 거주할 수 있고 기간이 종료될 경우 주택 소유자로부터 임차보증금을 반환받을 수 있는 권리라고 볼 수 있습니다.
우선변제권은 임차인이 대항력을 갖추고, 나아가 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우, 그 임차주택이 경매나 공매에 붙여졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말하는 것인데요. 권리를 명확히 구별해야만 배당에 참여할지 여부를 결정할 수 있게 된다고 봅니다.
▲ 법무법인 진솔 부동산경매소송 강민구변호사
이에 말소기준등기는 부동산 경매 물건을 낙찰 받을 경우 낙찰자가 낙찰대금 이외에 추가로 인수해야 하는 권리가 있는 지 여부를 가리는 기준이 되는 등기를 말하는데요. 그 대표적 예로는 저당권등기, 근저당권등기, 담보가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매신청등기 중에서 등기부 갑구 및 을구 전체 중 시간적으로 가장 앞선 등기 등이 있습니다.
일반적으로 경매절차에서 낙찰자가 선정된 경우 1주일 내에 매각허가결정기일이 잡히고, 그 기간 안에 특별한 이의가 없을 경우 매각허가결정을 하게 되는데요. 하지만 매각허가결정을 하더라도 통상 즉시항고와 재항고를 할 수 있기 때문에 실무상 2주 정도가 지난 뒤에 비로소 매각허가결정이 사실상 확정된다고 볼 수 있겠습니다.
소유권 취득한 낙찰자는 인도명령을 신청할 수 있는 데 그 신청은 매각대금 납부일로부터 6개월이내에 해야만 합니다. 하지만 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인, 전세권자, 유치권자, 법정지상권자 등에게는 인도명령이 아닌 명도소송을 해야 합니다.
기사보기 → 경매에서 꼭 알아두어야 할 말소기준권리와 대금납부 이후의 효력
한국아이닷컴 김영선 기자 coming@hankooki.com
강민구변호사 02-536-2455
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