전세권 등기는 설정등기만 하면 실제거주나 전입신고를 하지 않더라고 그 설정순위에 따라 당연히 우선변제권이 인정되게 되는데요. 만약 임차인이 전입신고만 하고 실제거주는 다른 곳에서 해야하는 경우 또는 그 반대로 실제거주는 하지만 전입신고를 할 수 없는 경우에 이 전세권 설정등기를 진행하는 것이 유리하다고 볼 수 있는데요.
하지만 사실상 전세권등기는 임대인의 협력 없이는 등기 자체가 불가능한 경우가 많을 뿐더러 많은 비용이 소요되는 경우가 많다는 것이 단점입니다. 기존에는 사실 전세권만이 존재했었지만 임대인이 협조하지 않으면 유명무실한 제도나 다름 없다고 볼 수 있고 이에 주택임대차보호법을 통해 영세한 임차인이 보호받게 됐습니다. 그럼 부동산전문변호사와 함께 좀 더 상세히 살펴보도록 하겠습니다.
부동산전문변호사가 살펴본 전세권설정등기는 민법의 전세권에 관한 규정에 의해 그 설중순위에 따라 당연히 물권적 효력인 순위보호가 인정되는데 비해 확정일자제도는 앞서 언급한 대로 주택임대차보호법의 개정규정에 의해 사회적 약자인 세입자를 보호하기 위해 원칙적으로 채권계약인 주택임대차에 대해 물권적효력을 인정하는 제도로 그 차이점이 있습니다.
전세권설정등기는 등기만 설정해두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호되게 되고 확정일자제도는 실제거주와 전입신고가 차이가 있으면 보호받지 못하는 것에 반해 전세권설정등기는 등기만 경료해 두면 되고 주민등록전이신고나 실제거주는 그 요건이 되지 않아 편리하다 할 수 있습니다.
또한 확정일자만 갖춘경우 경매절차에서 별도의 배당요구를 하게 됩니다. 하지만 전세권설정등기를 했다면 별도의 배당요구를 하지 않아도 순위에 의한 배당을 받을 수 있게 됩니다.
전세계약기간이 만료되어 이사를 하고자 했지만 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 전세권설정등기를 경료한 전세권자는 민사집행범의 담보권실행 등을 위한 경매규정에 근거해 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능하게 되는데요. 하지만 건물의 일부에 대해 전세권설정등기를 한 경우 그 나머지 건물부분에 대해 우선변제권이 인정되어도 임차부분에 대한 분할등기 없이 전체에 대한 경매신청은 할 수 없게 됩니다.
오늘은 이렇게 부동산전문변호사와 함께 전세권설정등기와 확정일자 등에 대해 살펴보았는데요. 사실상 전세권설정등기나 확정일자 제도나 각자의 장단점이 있습니다. 각자에게 맞는 제도를 선택하시는 것이 좋겠지만 불안하다면 두가지 제도를 갖춰서 이중보호를 받는 것도 하나의 방법이라 할 수 있습니다.
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