전세 물량 부족 등으로 인해 전세가격 강세가 계속되고 있는데요. 이 가운데 수도권 주택 평균 전셋값이 2억원을 넘긴 것으로 밝혀져 화제 입니다. 지난 해에도 수도권 전세값이 급등하면서 같은 지역 같은 크기의 아파트 전셋값이 매매가격보다 비슷하거나 오히려 비싼 이상현상이 나타난 적이 있었는데요.
사실 전세값이 매매 가격을 따라 잡거나 비슷해지는 현상은 집값 상승 기대감이 사라진 지방에서는 흔하다고 볼 수 있는데요. 사람들이 집을 사지 않고 전세만 찾게 되니 매매가격과 전세값의 차이는 계속 줄어들어 단지에 따라 전섹밧이 매매 가격을 앞지르는 사례가 나타나게 되는 것입니다.
이러한 전세값 대반란 속에 전세 계약을 진행했다면 이후 전세금이나 보증금을 보호할 수 있는 조처를 취해야만 합니다. 특히 전국 아파트 매매가 대비 전세가율이 사상 처음 70%를 기록하게 되면서 깡통전세에 대한 가능성이 높아져 자신의 전세 보증금을 지키기 위한 조치가 꼭 필요하게 됩니다.
여기서 깡통전세는 집주인이 집을 팔더라도 전세보증금을 세입자에게 돌려주지 못하는 상황을 말하게 됩니다. 따라서 전세계약을 하기 전에 등기부 등본을 통해 집주인의 대출 규모를 파악하는 것이 좋습니다. 집이 경매로 넘어가면 배당 1순위가 은행이 되기 때문입니다.
즉 이 때는 세입자가 후순위로 밀려 보증금을 완전히 보장받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다. 전세계약을 하기로 결정했으면 전입신고를 마친 뒤 확정일자를 받아 대항력을 갖춰야만 합니다. 특히 근저당권 등 선순위 권리가 생기기 전에 전입신고를 마치고 확정일자 요건을 갖추는게 중요합니다.
또한 전세권설정을 진행할 수 있는데요. 이 전세권 등기 설정을 하게 되면 전세기간이 끝난 뒤에 집주인이 전세금을 돌려주지 않더라도 소송 없이 경매신청을 할 수 있게 됩니다.
이 때는 낙찰가에서 전세금을 배당받게 됩니다. 그런데 문제가 이 전세권설정은 집주인에게 사전 동의를 받고 인감증명서를 비롯해 주민등록등본 등의 서류를 구비해야만 합니다.
전세권설정을 할 때는 전입신고나 확정일자 등이 필요하지 않아 실제로 거주하지 않는다고 하더라도 그 설정순위에 따라 전세권을 보호받을 수도 있습니다. 다만 전세권설정을 하더라도 확정일자와 마찬가지로 선순위자가 있다면 전세값을 온전히 받지 못할 경우가 발생할 수 있습니다.
오늘은 이렇게 전세값 대반란에 따라 전세권설정 등에 대해 살펴보았는데요. 부동산 관계에서는 다양한 법적 분쟁이 일어날 수 있고 그에 따른 대처가 필요하게 될 수 있는데요.
사실 나홀로 소송을 진행하시기는 쉽지 않은 부분이 있습니다. 여러분의 든든한 법률동반자 부동산법률상담 강민구변호사가 함게 하겠습니다.
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