지난 1일 대법원에서는 인터넷등기소에서 소액임차인 우선변제 보증금범위를 쉽게 확인할 수 있는 서비스를 시작한다고 밝힌바 있는데요. 이는 그동안 관련 법률의 잦은 변경 등으로 인해 최우선변제 대상인 소액임차인에 해당하는지 여부는 물론이고 최우선변제금액이 얼마인지 알기도 어려웠던 것을 보완하고자 하는 것인데요.
이를 통해 대법원에서 기준시점 및 지역별로 일목요연하게 정리해서 인터넷 등기소를 통해 제공함으로써 누구나 손쉽게 확인이 가능하게 되었습니다.
주택임대차보호법에 따른 우선변제에 관한 사항을 살펴보면 소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라고 하더라도 임차주택에 대해 선순위담보권자의 경매신청등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 기타 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있게 됩니다.
다만 민사집행법에 따라서 소액임차인의 우선변제를 받을 수 있는 채권은 압류하지 못하게 됩니다.
또한 주택임대차보호법에서는 최우선변제금액 등 우선변제 요건을 설정해두고 있는데요. 최우선변제 받을 수 있는 임차인은 보증금이 해당 구분에 따른 금액에 해당되는 임차인어야만 우선변제를 받을 수 있게 됩니다.
서울특별시는 9천 500만원 이하, 서울특별시를 제외한 과밀억제권역은 8천만원 이하, 광역시를 비롯 안산,용인,김포 및 광주시는 6천만원 이하, 그 밖의 지역은 4천 5백만원이하에 해당되는 임차인이어야 최우선변제를 받을 수 있게 됩니다.
주택임대차보호법에서는 이렇게 최우선변제금액을 비롯한 기타요건들이 충족되어야 우선변제를 받을 수 있게 되는데요. 주택에 대한 경매신청의 등기 전까지 대항요건을 갖추어야 하며 뿐만 아니라 임차한 주택이 경매 나 체납처분에 따라 매각되어야 우선변제를 받을 수 있습니다.
또, 배당요구 혹은 우선행사의 신고가 있어야 하며 이러한 요건들이 충족되어야 주택임대차보호법에 따라 우선변제를 받을 수 있게 됩니다. 이렇게 해당 요건을 충족해 우선변제권을 갖게 되면 그 효과로 보증금 중 일정액의 보호를 받을 수 있는데요.
즉 소액임차인이 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제 받을 권리를 가지게 되며 이때 소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 변제금액은 서울특별시 3천 200만원 이하, 서울특별시를 제외한 과밀억제권역,안산,용인,김포 및 광주시는 2천만원 이하, 그 밖의 지역 1천 500만원 이하가 됩니다.
이 경우 우선변제금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하면 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하게 됩니다.
오늘은 이렇게 주택임대차보호법 최우선변제금액 및 관련한 우선변제 등에 대해 살펴보았습니다. 주택을 임대하거나 임차하는 경우 상황에 따라 다양한 분쟁상황이 발생할 수 있는데요.
이 때에는 스스로 해결하려 하시는 것 보다는 관련하여 지식과 경험이 풍부한 변호사와 함께 진행하시는 것이 도움이 될 수 있습니다. 여러분의 든든한 법률동반자 임대차소송 변호사 강민구 변호사가 함께 하겠습니다.
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