만약에 아파트에 임대해 살고 있는데 아래집에서 물이 샌다고 보상을 요구하면 어떻게 해야할까요? 아파트 누수책임은 무조건 윗집에게 있는 걸까요?
부동산변호사가 본 민법에 따르면 공작물의 설치나 보존의 하자로 인해 타인에게 손해를 가한 경우에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있고 이에 다르자면 윗집에게 누수책임이 있는것이 맞습니다. 그러나 이 조항에는 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 않은 경우에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다고 단서가 붙어 있습니다.
그런데 이 아파트가 시공한지 얼마안된 경우, 담보책임기간에 공사상 잘못으로 균열이나 침하, 파손 등 아파트 누수와 같은 하자가 발생한 경우라고 하면 부동산변호사가 살펴본 주택법에 따라 입주자대표회의 등의 청구를 통해 그 하자를 아파트를 건축한 시공자 등 사업주체가 보수해야할 책임을 갖게 됩니다.
즉 부동산변호사와 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 살펴보면 아파트 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 주택법의 특별한 규정은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 저촉되어 소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력을 갖게 됩니다.
다만 2005년 5월 전에 사용검사나 사용승인을 받은 아파트에 대해서는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제 9조에 따라 하자담보책임을 물을 수 있습니다.
부동산변호사와 주택법상 하자담보책임을 좀 더 살펴보면 건축물 분양에 따른 담보책임에 관해 전유부분은 입주자에게 인도한날부터, 공용부분은 공동주택의 사용검사일 혹은 건축법 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 정해진 담보책임기간에 공사상 잘못으로 인한 균열 및 침하, 파손 등 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 해당하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하게 되어있습니다.
만약 하자로 판정받은 내력구조부 또는 시설물에 대한 하자보수를 하지 않은 자는 500만원의 과태료를 부과받게 됩니다. 즉 사업주체는 담보책임기간에 아파트 누수 등 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있게 됩니다.
이러한 하자보수에 있어 사업주체는 입주자대표회의 등의 청구하는 하자보수에 대해 이의가 있다면 입주자대표회의 등과 협의 해서 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있게 되는데요. 이 하자진단에 드는 비용은 당사자간 합의한 바에 따라 부담하게 됩니다.
이렇게 하자보수를 청구받게 된 사업주체는 하자보수를 청구받은 날 혹은 하자진단결과를 통보받은 날부터 3일 이내에 그 하자를 보수하거나 하자부위를 비롯 보수방법 이나 보수에 필요한 상당힌 기간 등을 명시한 하자보수계획을 입주자 대표회의 등에 통보해야 하며 이를 시행하지 않은 경우 하자보수보증금을 사용해 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있습니다. 다만 하자진단을 실시하지 않는 경우에는 당사자간 합의가 있는 경우에만 이를 할 수 있습니다.
오늘은 이렇게 부동산변호사와 함께 아파트 누수책임 보상 소송 등 하자보수와 관련한 사항을 살펴보았는데요. 최근에는 이렇게 아파트 누수책임을 두고 불량자재를 탓하거나 혹은 하자보수 기간경과에 따른 책임회피 등으로 인해 관련 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다.
이렇게 부동산과 관련한 법률분쟁으로 인해 골머리를 앓고 계시다면 무엇보다 관련해 법률적인 경험과 지식인 많은 변호사에게 법률상담을 진행하시는 것이 도움이 되는데요. 여러분의 든든한 법률동반자 부동산변호사 강민구 변호사가 도움이 되겠습니다.
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