부동산분쟁 유치권개념 분별필요 [경향신문 10월 15일]

부동산분쟁 유치권개념 분별필요 [경향신문 10월 15일]

부동산전문변호사 강민구 변호사

최근에는 다양한 부동산분쟁으로 법률상담을 요청하시는 경우가 많은데요. 이렇게 부동산분쟁이 있을때 유치권 다툼에 휘말리면 무엇보다 골치 아프게 됩니다. 실제로 부동산경매 관련 유치권이 신고된 경우에는 기피현상도 뚜렷하기에 경매가 유찰되는 경우도 많습니다.

따라서 이에 대해 부동산전문변호사 강민구변호사는 유치권에 대한 철저한 법리적 무장이 필수적이라고 이야기 했는데요. 특히 민사유치권이나 상사유치권으로 구분해 전략적으로 소송에 대응해야 효과적이라고 밝히기도 했습니다. 이 두유치권의 차이점을 살펴보면 다음과 같은데요.

민사유치권은 유치할 목적물에 관한 채권임을 요하게 되고 그 목적물이 채무자의 소유가 아니어도 무방합니다. 하지만 상사유치권은 반대로 유치할 목적물에 관한 견련성이 불필요하지만 반드시 채무자의 소유여야만 합니다. 이러한 두 유치권의 차이점은 실무상 하수급업체의 유치권 행사관련 분쟁에서 그 중요성이 부각되게 됩니다.

부동산 경매절차에서 보면 매수인은 민사집행법에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙인데요. 다만 강민구변호사는 경매로 인해 압류시점보다 먼저 유치권을 취득하게 되면 설사 근저당권설정 이후에 유치권을 취득해도 경락인에게 대항할 수 있지만 압류시점 이후 유치권을 취득하면 경락인에게 전혀 대항할 수 없게 된다고 밝히기도 했습니다.

그렇다면 공매는 어떨까요? 강민구변호사는 공매의 경우는 경매와 달리 유치권성립 기준시점이 체납처분압류가 된 때가 아닌 경매개시결정등기가 된 때이기 때문에 압류 이후라도 경매개시결정등기 전까지 유치권을 취득한 경우 경락인에게 대응할 수 있게 됩니다.

보통 경매가 진행될 때 통상 허위로 혹은 유치권이 성립된 것으로 잘못 알고 행사하는 경우가 비일비재하게 나타납니다. 이에 대해 부동산분쟁 변호사 강민구 변호사는 경락인의 경우 인도명령을 받은 뒤 유치권자가 소송을 걸어올 경우 그 유효성 여부를 다투는 것이 유리하다고 설명했습니다.

기사보기 → 법무법인 진솔 강민구 대표변호사 “부동산 분쟁 시 유치권 개념 분별 필요해”