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민사소송/법률정보

전세권설정 방법 알기

by 변호사 강민구 2014. 10. 28.
전세권설정 방법 알기

 

 

 

전세권설정은 임대인과 임차인이 각각 임대차계약에서 당사자 간의 합의에 따라 전세권을 설정하기로 계약을 체결하는 것을 말하는데요.

 

 

이는 전세권설정등기를 해야만 효력이 발생하게 됩니다. 전세권 설정등기는 전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용하거나 수익하기 위해 하는 등기라고 할 수 있습니다.

 

 

 

 

전세권설정을 하게되면 임차인 입장에서는 확정일자나 입주 및 전입신고의 요건을 갖춘것과 유사한 효력을 갖게 되는데요. 문제는 임차인은 임대인의 동의없이 강제로 전세권설정을 진행할 수 없다는 사실입니다. 그래서 오늘은 이 전세권설정방법에 대해 살펴볼까 합니다.

 

 

 

 

우선 전세권 설정을 하게 되면 그 임차인은 임대인의 동의가 없어도 전세권을 양도하거나 전전세를 진행할 수 있는데요. 확정일자의 경우 양도나 전전세에 있어서는 반드시 임대인의 동의를 얻어야만 합니다. 다만 앞서 언급한대로 전세권설정 자체는 임대인의 협력 없이 불가능하기도 하고 확정일자를 받는 것 보다 더 많은 비용이 들 수 있습니다.

 

 

무엇보다 확정일자는 동사무소 등에서 저렴한 비용으로 임대 계약서만 있으면 임대인의 동의없이 간편하게 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 다만 확정일자는 주택임대차보호법으로 보호를 받으려면 확정일자 뿐만 아니라 전입신고와 실제거주의 요건이 충족되어야만 합니다.

 

 

 

 

전세권설정은 등기만 설정해두면 당연히 순위를 보호받을 수 있고 또 계약기간이 끝났음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 전세권설정등기를 한 임차인은 판결절차는 상관없이 직접 경매를 신청할 수 있는데요. 하지만 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기해고 승소판결을 받아 강제집행을 신청해야만 합니다.

 

 

 

 

이러한 전세권설정을 하려면 전세권 설정등기를 진행해야만 하는데요. 전세권 설정등기는 등기권리자인 전세권자와 등기의무자인 전세권 소유자 혹은 대리인이 등기소를 출석해 신청할 수 있습니다. 만약 대리인이 변호사나 법무사라면 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 해서 등기를 신청할수도 있습니다.

 

 

 

 

오늘은 전세권설정과 전세권설정방법에 대해 살펴보았는데요. 최근에는 주인 눈치가 보여 전세권 설정을 진행하기 어렵다고 말씀하시는 의뢰인을 종종 볼때가 있습니다. 전세 대란으로 인해 전세를 구하기 쉽지 않기 때문이기도 한데요. 임대시 무조건 전세권 설정을 해야한다기 보다는 확정일자와 비교하여 어떤 것이 더 나은지 각각의 처한 상황에 맞게 조치를 취하는 것이 바람직하다고 봅니다.

 

 

 

 

이렇게 전세권설정 이나 기타 부동산과 관련한 문제들로 인해 법률상담이 필요하다면 부동산법률상담 강민구변호사가 여러분과 함께 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

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