부동산경매절차 매각허가결정

부동산경매절차 매각허가결정

부동산경매는 임의경매와 강제경매가 있습니다. 이 두 경매는 그 절차에 있어 경매신청방법, 매각 대상인 부동산의 압류여부만 다를 뿐이지 부동산경매절차에는 별다른 차이가 있지 않습니다.

부동산경매절차의 순서는 채권자의 경매신청, 법원의 경매개시결정과 매각준비 및 매각기일 공고, 입찰자의 정보수집 및 입찰참여, 법원의 최고가 매수인 선정 및 매수신청보증 반환, 법원의 매각허가결정, 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득, 채권자에 대한 배당의 순서로 진행되게 됩니다.

그런데 이러한 부동산경매절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 매수대금을 자신이 부담하면서 타인 명의로 매가허가결정을 받기로 해 타인이 부동산경매절차에 참가해 매각허가를 받았다면, 부동산 소유권을 취득하는 사람과 이 경우 매수대금을 부담한 사람과 이름을 빌려 준 사람 사이의 법률관계는 어떻게 되는 걸까요?

경매목적물의 소유자가 명의신탁약정 사실을 알았거나 명의신탁자와 동일인 경우에 그 사정만으로 명의인의 소유권취득이 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 따라 무효가 될 수 있을까요?

대법원 2012.11.15. 선고 2012다69197 판결을 통해 해당사안을 살펴보도록 하겠습니다.

우선 재판부는 부동산경매절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 매수대금을 자신이 부담하면서 타인의 명의로 매각허가결정을 받기로 함에 따라 그 타인이 경매절차에 참가하여 매각허가가 이루어진 경우에도 그 경매절차의 매수인은 어디까지나 그 명의인이기에 경매 목적 부동산의 소유권은 매수대금을 실질적으로 부담한 사람이 누구인가와 상관없이 그 명의인이 취득한다 할 것이라 밝히고 있는데요.

또 이 경우 매수대금을 부담한 사람과 이름을 빌려 준 사람 사이에는 명의신탁관계가 성립하게 됩니다. 이러한 경우 매수대금을 부담한 명의신탁자와 명의를 빌려 준 명의수탁자 사이의 명의신탁약정은 부동산 실명법 제4조 제1항에 의하여 무효라고 할 수 있습니다.

다만 재판부는 부동산경매절차에서의 소유자가 위와 같은 명의신탁약정 사실을 알고 있었거나 소유자와 명의신탁자가 동일인이라고 하더라도 그러한 사정만으로 그 명의인의 소유권취득이 부동산실명법 제4조 제2항에 따라 무효로 된다고 할 것은 아니라고 명시하고 있습니다.

재판부는 비록 경매가 사법상 매매의 성질을 보유하고 있기는 하나 다른 한편으로는 법원이 소유자의 의사와 관계없이 그 소유물을 처분하는 공법상 처분으로서의 성질을 아울러 가지고 있기에 소유자는 경매절차에서 매수인의 결정 과정에 아무런 관여를 할 수 없는 점과 경매절차의 안정성 등을 고려할 때 경매부동산의 소유자를 위 제4조 제2항 단서의 ‘상대방 당사자’라고 볼 수는 없다고 덧붙였습니다.