과거에는 결혼이 임박한 사람들이나 중·장년층에게 내 집 마련이 가장 큰 꿈이었지만 최근에는 20~30대 젊은 층도 내 집 마련을 위해 무리한 대출을 하는 등 지속해서 오르는 집값으로 인해 집을 사려는 사람들이 많아졌습니다. 일단 집을 구하려면 발품을 팔아 자신이 원하는 집을 찾아야 하며, 집 주변의 교통, 편의시설, 학교나 유치원 등이 가까지 있는지 꼼꼼히 따져 집을 선택하게 됩니다. 이렇게 힘들에 집을 선택하여 입주를 하였는데, 새 아파트에 하자가 많다면 어떻게 대처를 해야 할까요? 혼자 보수를 해야 할지, 입주민 단체로 아파트하자보수를 해야 하는지 난감할 수밖에 없는데, 오늘은 입주자대표회의를 통해 해결할 수 있는 방법에 대해 알아봅니다.
아파트하자보수, 소송을 통해서 해결 가능할까?
새로 입주한 아파트에 치명적인 하자가 있다면 어떨까요? 부푼 기대를 안고 입주를 했기 때문에 아마 더욱 큰 실망을 느끼고, 어떻게 대처를 해야 할지 몰라 난감할 수밖에 없을 것입니다. 건설사를 통해 해결해 보려고 하지만, 차일 피일 미루거나 지속해서 해결해 주지 않는 경우가 많은데, 만약 입주민 단체로 소송을 진행한다면 승산이 있을까 걱정을 하는 사람도 많습니다. 토지주택공사는 A 아파트에 대한 사용 승인을 받아 임차인들에게 아파트 각 세대를 인도했다가 분양 전환 또는 일반 분양을 했는데, 아파트의 공용 부분 등에 하자가 발생했습니다. 이에 입주자대표회의는 주택공사가 일부 하자에 대한 보수 공사만 진행했다며 사용 승인 전 하자와 2년 ~10년 하자 전부에 대한 손해 배상 지급을 요구했습니다.
주택공사는 해당 아파트 사용 승인 뒤 5년 2개월이 지난 2016년부터 분양 전환돼 개정 집합건물법 적용을 받는다며, 사건 하자 중 단기 존속 하자에 관한 원고의 하자 보수 청구권은 제척 기간이 지나 소멸했다고 주장했습니다. 이에 재판부는 개정된 법에 따라 분양 전환 세대는 공용 부분 하자 중 단기 존속 기간 하자에 대한 청구권만 소멸됐을 뿐 공용 부분 장기 존속 기간 하자와 전유 부분 하자에 대해서는 배상을 청구할 수 있다고 판시 했으며, 아파트에 발생한 하자 중 피고의 책임으로 인한 부분과 자연발생적인 노화 현상으로 인한 부분을 엄격히 구분하는 것은 매우 어려운 점을 비춰, 하자 보수 비용의 70% 정도로 제한함이 상당하다며 원고 일부 승소 판결을 내렸습니다. 이 밖에 하자보수를 진행했으나 지속해서 하자가 발생한 경우에도 입주민의 손을 들어주었습니다. 지난 2013년 입주를 시작한 B 아파트는 그해 말부터 아파트 곳곳에 균열과 누수가 발생해 부실 시공 의혹이 제기됐습니다.
논란이 커지자 건설사는 보수작업을 벌였지만 이후 하자가 발견되면서 주민들의 불만은 커졌고, 입주자대표회의에서 전체 593가구 중 576가구의 동의를 받아 손해배상청구 소송을 제기했습니다. 시공사는 하자담보책임 기간 내에 하자보수 의무를 충실히 이행했으며, 해당 기간 내 하자가 발생했다는 점을 인정할 증거가 없다고 맞섰지만, 재판부는 일부 하자보수 공사를 했음에도 불구하고 균열, 누수, 바닥 들뜸, 소음 발생 등 아파트에 여전히 하자가 남아 있다고 지적하며, 부실시공과 자연적으로 발생한 노후 현상을 엄격히 구분하는 것이 현실적으로 어렵다는 점에서 손해배상 책임을 70%로 제한한다고 판결하며 입주민대표회의의 손을 들어주었습니다.
아파트하자보수, 입주민 모두가 단합하여 한마음으로 대응해야
과거에는 하자가 발생해도 집값이 떨어질 것을 우려해 쉬쉬하는 경우가 많았지만 최근에는 단체로 입주를 거부하거나, 소송을 통해 해결하는 등 과거에 비해 적극적인 방식으로 대응을 하여 권리를 찾는 사람들이 많아지고 있습니다. 아파트 하자는 치명적일 경우 시간이 지날수록 상태는 더욱 안 좋아질 수 있고, 안전상의 문제도 발생할 수 있으므로 입주민대표자회의를 진행하여 하자보수를 요청하거나 소송을 통해 배상을 받을 수 있습니다. 아파트하자보수 소송에 있어서 가장 중요하게 봐야할 부분이 바로 담보 책임 기간입니다. 하자의 중대성, 시설물 내 교체 가능성 등을 고려하여 10년 범위에서 정하며, 그 밖에 구조는 도래한 날로부터 1년 ~5년 범위에서 발생한 하자에 대해 담보할 책임이 있습니다.
이 기간이 지나면, 책임의 의무가 없다고 맞설 수 있으므로 해당 기간이 지나기 전에 보수를 요구해야 하며, 지속해서 요구를 들어주지 않거나 하자가 계속 발생한다면 소송을 통해 권리를 되찾아야 합니다. 시행사를 상대로 소송을 한다는 것은 매우 어려운 일이므로 초기부터 법률 자문을 받아 진행하는 것이 도움이 됩니다. 재판에 도움이 되는 증거, 법리에 맞는 변론이 재판을 유리하게 이끌어 갈 수 있으므로 입주민 자체적으로 해결하기 보다는 변호사의 도움을 받아 적극적인 대응을 해야 합니다.
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