유치권 포기각서 공사 대금을 받지 못했다면

유치권 포기각서 공사 대금을 받지 못했다면 - 강민구 변호사

유치권 포기각서란 공사에 대한 유치권을 포기하겠다는 의사를 표시한 서식으로 유치권은 물건이나 증권을 소유한 자가 채무자로부터 채권을 변제받을 때까지 물건이나 증권을 유치할 수 있는 권리를 말합니다.

유치권은 법정 담보물권이며 점유로 공시됩니다. 따라서 별도의 부동산 등기는 필요하지 않습니다.

가장 중요한 것은 유치권이 성립하려면 유치권의 대상이 되는 물건이 타인의 물건이나 유가증권이어야 합니다.

유치권은 물건의 한 종류로 다른 사람의 물건이나 유가증권을 점유하고 있는 자가 가지는 권리를 말합니다.

예를 들어 특정 부지에 복합쇼핑몰을 건설한다면 공사를 의뢰한 시행사로부터 건설업체는 공사대금을 받기 전까지 해당 건물을 넘겨줄 의무가 없습니다. 상대방이 의무를 다하기 전까지 목적물은 내가 보유하고 있겠다는 의미입니다.

건설업체가 이처럼 유치권을 행사해서 물건을 잡아두면 의뢰인 입장에서 변제를 해야한다는 압박을 받을 수밖에 없습니다. 소유자와 상관없이 건설업체는 목적물인 건물을 점유할 수 있습니다.

이처럼 건설업체는 적법하게 행사할 수 있는 채권이 존재해야 하는데 채권의 변제가 도래했을 때 본 권리를 행사할 수 있습니다.

하지만 계약 당시 유치권 배제 및 유치권 포기각서를 작성했다면 유치를 행사할 수 없습니다. 이는 해당 권리를 포기하겠다고 약속한 것으로 인정한 것이기 때문입니다.

건설업체 입장에서 유치권은 일종의 보험 성격을 가지고 있기 때문에 계약 당시 신중한 선택을 해야 합니다.

유치권 포기각서는 건축주나 금융기관에서 대출 채권 확보를 위해 요청하는 경우가 있습니다.

포기각서를 작성후 날인하게 되면 건설업체 입장에서 유치권을 행사할 수 없기 때문에 해당 건물에 대한 권리를 잃어버리게 되므로 점유 시 무단점유로 취급되어 불법 유치권 행사 협의로 고소를 당할 수도 있습니다. 이러한 문제로 유치원은 중요한 문제입니다.

간혹 공사대금을 받지 못한 업체는 부동산 유치권을 행사해 본인들의 권리를 주장할 수 있습니다.

점유를 통해 발생한 모든 경비는 소송을 통해 채무자에게 청구할 수 있습니다. 채무자 입장에서 시간은 돈이기 때문에 지연하면 할수록 손해가 커지게 됩니다.

하지만 공사계약하는 과정에서 건축 의뢰인 측에서 이러한 권리를 포기하겠다는 유치권 포기각서를 요구하는 경우가 있습니다.

부당한 문제로 볼 수 있지만 건설업체 입장에서 계약을 따내야 하는 것이 중요한 만큼 불가피하게 작성하게 되는 경우가 있습니다.

해당 각서에는 해당 부동산 물건, 채권금액, 공사 기간, 준공 예정일, 포기하는 사유와 협의한 사항에 대해 상세하게 작성하게 됩니다. 건축을 의뢰하는 입장에서는 건물을 짓기 위해 자금을 금융기관으로부터 끌어와야 하는데 대출을 위해서 건물을 담보로 잡혀야 하기 때문에 이 각서를 받아야 합니다.

건설업체가 점유권을 가지게 되면 금융기관에서 담보를 잡기 곤란해지기 때문입니다.