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경매/법률정보

부동산경매절차 알고 해요

by 변호사 강민구 2018. 10. 23.

부동산경매절차 알고 해요



부동산 경매는 부동산을 담보로 채무를 진 경우뿐만 아니라 다양한 상황에 따라 나타날 수 있습니다. 이러한 상황들로 부동산경매절차를 밟으려는 분들을 위해서 오늘은 부동산경매절차에 대해서 강민구 변호사와 함께 알아보도록 하겠는데요. 경매절차라는 것은 먼저 경매의 목적물을 압류하여 현금화한 이후 채권자의 채권을 변제하는 3단계의 절차를 의미합니다. 


보통 부동산 경매의 절차는 경매신청, 법원의 경매개시결정, 배당요구의 종기결정 및 공고 - 매각의 준비 - 매각방법 등의 지정, 공고, 통지- 매각의 실시 – 매각결정절차 - 매각대금의 납부 - 소유권 이전등기의 촉탁 – 부동산 인도명령 – 배당절차의 과정을 거칩니다. 법원에서는 경매신청서가 접수될 시에 그 신청서와 첨부서류를 검토하여 경매개시 여부를 결정합니다. 





후에 매각결정허가가 확정이 되었을 때 매수인이 지급기간 내에 매각대금을 지급하지 못한다면 재 매각을 하게 되는데요. 재 매각이 결정된 이후라도 매수인이 재 매각기일의 3일전까지 매각대금과 지급기한이 지난 뒤 지급일까지의 대금에 대한 연 2할의 이자 및 절차비용을 지급할 시에 재 매각 절차가 취소됩니다. 만약 매수인이 소유권을 취득하였음에도 불구하고 채무자, 소유자 또는 부동산의 점유자가 인도하지 않을 시에는 매수인이 법원에 인도명령을 신청할 수 있습니다. 


부동산의 경매절차는 이러한 절차를 밟는데요. 특히 재 매각을 할 경우, 경매절차 이후 부동산 인도명령을 할 경우 6개월 이내에 인도명령을 신청할 수 있는 등의 주의사항들이 있습니다. 따라서 이러한 부동산 경매절차를 진행할 때에는 관련된 변호사의 도움을 구해 대처하시길 바랍니다. 그렇다면 부동산경매절차와 관련된 판례를 분석해보도록 하겠습니다.





*회사는 A씨로부터 T호텔 공사를 의뢰 받았습니다. 그 후 호텔을 완공하였지만 공사대금 11억여원을 받지 못하였고 그러자 2006년 말 호텔에 대한 점유를 이전 받고 유치권을 행사하는데요. *회사가 호텔에 유치권을 행사할 당시에는 이미 A씨의 체납을 이유로 해당하는 ㄱ시에서 호텔에 압류등기를 한 상태였습니다. 


D생명보험사는 A씨에게 19억원을 빌려주면서 T호텔에 대한 근저당권 설정등기를 하였지만 갚지 않아 호텔에 대한 경매를 신청한 상황이었는데요. *회사 등은 유치권을 주장하였고, D생명보험사는 2008년 2월 소송을 냅니다. 





이에 대해서 1심과 2심은 이미 압류등기가 효력이 발생한 후에 부동산 점유를 이전 받아 유치권을 취득하였다면, 압류의 처분금지 효에 저축되어 부동산을 점유한 채권자가 유치권을 내세워서 경매절차 매수인에게 대항할 수는 없다고 원고승소판결을 내는데요. 그러나 대법원의 판결은 이와 달랐습니다. 대법원은 D생명보험이 *회사등 T호텔 공사대금 채권자 11명을 상대로 낸 유치권부존재 확인소송 상고심에서 판결한 원심을 파기하고 사건을 고등법원으로 돌려보냅니다. 





대법원에서는 체납을 이유로 압류가 되어있는 부동산의 유치권을 취득한 사람도 부동산 경매 후에 매수인에게 유치권을 행사할 수 있다는 판결을 내렸는데요. 부동산 경매절차가 개시되어 경매개시결정 등기에 따른 압류가 된 뒤에 유치권을 취득한 사람에게는 경매절차 매수인에게 유치권을 행사할 수 없다고 판결합니다. 유치권행사를 허용하면 부동산경매절차에 대한 신뢰와 절차적 안정성에 위협을 가할 수 있다는 이유인데요. 


재판부에서는 이 사건에 대해서 체납처분압류가 있는 경우 체납처분절차에는 경매절차와 달리 체납처분압류와 동시에 매각절차인 공매절차가 개시되는 것이 아니고, 체납처분압류가 반드시 공매절차로 이어지는 것도 아니라고 답변합니다. 





또한 체납처분절차와 민사집행절차는 서로 별개의 절차로 공매절차와 경매절차가 별도로 진행되기 때문에 부동산체납처분압류가 되어 있더라도 부동산경매절차에서 경매개시결정에 따른 압류가 행해진 경우와 마찬가지로는 볼 수 없다고 밝히는데요. 


부동산경매절차가 진행되는 중 경매개시 결정등기에 따른 압류가 된 뒤에 유치권을 취득한 사람에게는 경매절차 매수인에게 유치권을 행사할 수 없습니다. 경매절차를 개시한 후에 취득한 유치권은 유치권의 효력을 주장할 수 없지만, 저당권 설정 후 취득한 유치권, 가압류 후 취득한 유치권, 체납처분압류 후에 취득한 유치권의 경매절차 매각으로 인한 유치권은 주장할 수 있다는 것인데요. 





이처럼 부동산 경매절차를 개시한 가운데에서도 언제든지 법적인 문제가 발생할 수 있습니다. 이러한 경우를 대비하여 부동산경매절차 변호사의 도움을 받아 문제를 해결하시는 것이 좋습니다. 이 가운데 강민구변호사는 다양한 부동산경매절차에서 발생하는 분쟁 상황에 대해 대비를 해왔습니다. 


만약 부동산경매절차 등과 관련해 법률적 분쟁 사안이 있어 도움이 필요한 상황이라고 한다면 다수의 경험을 기반으로 의뢰인의 사건을 면밀히 살펴보고 대처해줄 수 있는 변호사와 동행하여 문제를 해결하시기 바랍니다. 



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