무상임대차확인서라는 것은, 자신이 거주하고 있는 곳에 돈을 내지 않고 무상으로 거주하고 있다는 것을 밝히는 서류라고 할 수 있습니다. 친척이나 지인의 집에 더부살이를 하면서 돈을 내지 않고 살고 있을 때 무상거주확인서를 작성해주는 것은 문제가 되지 않지만, 보증금을 내고 매 달 내야 할 돈을 납부하면서도 이 서류를 작성해주는 경우가 있습니다. 임대인이 대출을 받을 때 좀 더 유리하게 받기 위해서 임차인에게 부탁을 할 때가 있는데, 이 것을 함부로 작성을 했다가 후에 피해를 보는 경우가 발생할 수 있습니다.
무상임대차확인서로 보증금이나 전세금 설정을 해놓은 사람이 없다고 판단을 하고, 향후 경매가 들어가거나 건물이 매매가 될 때 임차인으로써 주장할 수 있는 보증금에 대한 대항력을 주장 할 때 힘들어질 수 있기 때문입니다. 어떤 이유로 대항력을 주장하지 못하고 보증금을 받을 수 없게 되는지 한 가지 예시를 통해서 알아보도록 하겠습니다.
무상임대차확인서 작성을 했다가 보증금을 받지 못하게 된 상황을 알아보도록 하겠습니다. A씨는 상가 건물에 식당을 운영하기 위해서 B씨와 임대차 계약을 하여 상가를 빌리고 있었습니다. 평소 임대인인 B씨는 A씨에게 친절하게 해줬으며, 두 사람의 사이가 돈독하였습니다.
그러다 B씨는 A씨에게 은행으로부터 상가건물을 담보로 하여 대출을 받을 생각인데, 무상거주확인서를 작성해준다면 좀 더 대출 받기가 유리하고, A씨에게는 피해가 없을 것이니 작성을 해달라고 부탁을 했습니다. A씨는 임대인의 부탁이기도 하고 평소 B씨와 문제가 없었으므로 이 것을 작성해도 괜찮겠다는 생각에 무상거주확인서를 작성해줬습니다. B씨는 고맙다고 이야기하며, 문제가 없을 것이라 이야기를 했지만, 문제가 생기기 시작했습니다.
B씨가 C은행에 상가 건물을 담보로 하여 돈을 빌렸는데 B씨의 사정이 좋아지지 않자 C은행의 돈을 갚지 못하게 된 것입니다. C은행은 B씨가 돈을 갚지 못하자 상가 건물을 경매로 부쳤으며, 경매는 낙찰이 되어 D씨가 낙찰을 받았습니다. 건물 낙찰을 받은 D씨는 A씨에게 상가건물을 넘기고 비워줄 것을 요구 했으며, A씨는 전입신고도 했고, 대항력이 있으므로 D씨에게 보증금을 주면 비우고 나가주겠다고 이야기를 했습니다. D씨는 A씨를 상대로 건물 명도 소송을 진행하게 됩니다.
1심에서는 D씨의 손을 들어서 A씨는 건물을 비우라고 이야기를 했지만 2심에서는 D씨는 경매를 받을 때 A씨라는 임차권이 있는 사람이 있는 것을 보고 낙찰을 받았기 때문에 A씨가 무상임대차확인서 작성 했다고 하더라도 임대차에 대한 관계를 A씨가 확실히 하고 있었던 이상 D씨가 경매 가격을 결정하는데 영향을 끼쳤다 보기 때문에 신의칙에 반하는 것이 아니라며 A씨의 손을 들어줬습니다. 하지만 대법원의 판결은 달랐습니다. A씨가 경매 절차에서 대항력이 있고, 임대차 관계를 확실히 하긴 했지만, C은행에서 A씨가 작성한 무상거주확인서를 이용하여 권리를 배제할 수 있도록 요청한 사실을 봤을 때 D씨가 경매 금액을 결정할 때 이러한 사정을 보고 결정을 했을 것이므로 A씨가 대항력을 이용하여 D씨에게 보증금을 요구하는 것은 신의칙에 위반하게 되는 것이며, 그 권리를 주장할 수 없다고 하며 A씨는 D씨에게 건물을 명도하라고 판결을 내렸습니다.
무상거주확인서를 허위로 작성하였으나, 그 것이 법률적 관계에 영향을 끼치게 된다면 자신이 주장할 수 있는 권리도 주장할 수 없게 되므로 신중하게 작성할 수 있도록 하시기 바랍니다.
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