집합건물누수문제 책임을 떠넘길 때 대처법은?

집합건물누수문제 책임을 떠넘길 때 대처법은?

 

 

대한변호사협회 등록된 부동산전문변호사인 강민구 변호사와 함께 집합건물누수문제와 관련된 사례부터 살펴보도록 하겠습니다.

어느 한 빌라에 거주하는 甲은 3년째 물이 떨어지는 집에서 살고 있습니다. 그의 집 천장은 커다란 구멍이 뚫려 있고 거실 바닥에는 낙수를 받기 위해서 커다란 세숫대야가 놓여 있습니다. 10월쯤부터 벽에서 시작된 누수가 천장으로 퍼져서 물이 떨어지기 시작했습니다.

원인은 몇 년 전 빌라에서 건물공동 배관 공사를 했었는데 甲의 윗집이 유일하게 보수공사를 받지 않아서입니다. 윗집은 누수 피해에도 묵묵부답으로 전혀 협조하지 않고 문조차 열어주지 않습니다.

 

 

甲은 윗집과의 해결이 불가능하자 관리사무실에 조치를 요청했으나 역시 책임을 미루었고 참다못한 甲은 윗집을 집합건물누수문제로 고소했습니다. 그제야 윗집은 보수공사에 협조하겠다고 의사를 내비쳤습니다.

집합건물누수문제로 피해가 발생할 때 원인 조사를 해보면 일반적으로 윗집 배관 접합 부위에 이상이 있거나 배관의 부식이 원인으로 작용하는 경우가 많습니다. 그러므로 윗집이 피해를 복구해줘야 할 책임이 있습니다. 

하지만 건물 공용 배관에 문제가 있어서 누수가 발생하는 경우도 있습니다. 이 때는 입주자 대표회의가 책임을 져야 하고 아파트 장기수선충당금이나 입주자대표회의에서 가입한 단체보험을 이용하여 보수공사를 합니다.

 

집합건물누수문제를 해결하기 위해서는 우선 원인을 알아야 합니다.

甲의 윗집처럼 문을 열어주지 않고 점검이나 수리 등의 협조를 하지 않는 경우는 아랫집의 피해가 점점 늘어나고 장기화됩니다. 이때는 윗집을 재물손괴죄로 고소할 수 있습니다. 아래층이 물난리가 났는데도 계속 묵묵부답으로 보수공사를 거부하는 것은 재물손괴의 고의가 있는 것이기 때문입니다. 

아랫집에서 급한 경우에는 먼저 자신의 돈을 들여서 수리를 한 다음 윗집에 민사소송을 제기하여 수리비를 받아낼 수도 있습니다.

한편 이런 일이 생기면 원칙적으로 관리사무소나 입주자대표회의에서 중재를 하기 마련인데 집합건물 법 제26조에 의하면 관리인은 공동생활의 평온을 해치는 행위를 하는 세대에게 중지를 요청하거나 필요한 조치를 할 의무가 있습니다. 그런데 관리인이 의무 위반을 하고 방관할 경우 이에 대한 벌칙은 없습니다.

 

일반적으로 집합건물누수문제가 창틀, 싱크대, 보일러 호수, 배관 등의 전유 부분의 하자로 인한 것이라면 위층의 점유자나 소유자가 책임을 지게 됩니다. 

반면, 옥상, 건물외벽, 공용배관 등의 아파트의 공용 부분의 하자로 인한 누수라면 입주자 대표회의에 책임을 물어야 합니다. 누수 피해를 보수하기 위해서는 제일 먼저 누수의 원인을 찾아야 합니다.

일반적으로 전문누수탐지업체에 의뢰를 해서 누수 지점을 찾아냅니다. 그렇게 누수 원인을 찾아내면 누구에게 책임이 있는지 따져서 수리를 하고 손해배상을 청구하게 됩니다. 

 

그런데 집합건물, 즉 아파트의 전유 부분과 공용 부분은 어떻게 구분을 할 수 있을까요? 

집합건물대장을 보면 전유부분과 공용 부분이 구분되어 있습니다. 그런데 건물의 하자로 인하여 손해가 발생한 경우 그것이 전유 부분의 하자로 인한 것인지 공용 부분의 하지로 인한 것인지 판단하는 것은 사실 전문가들도 어려운 일입니다. 그래서 집합건물 법은 법률상 추정 규정을 두고 있습니다. 

집합건물 법 제6조는 “전유 부분에 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용 부분에 존재하는 것으로 추정한다.”라고 규정하고 있습니다. 

그러므로 피해자는 전유부분에 속하는 1동의 건물의 설치 보존상의 하자가 있다는 것만 입증을 하면 됩니다. 

 

그리하여 집합건물누수문제의 원인이 전유 부분의 하자로 인한 것인지 공용 부분의 하자로 인한 것인지 분명치 않은 때는 공용 부분의 하자로 추정되므로 입주자 대표회의 또는 아파트 관리단에 문제를 제기하면 됩니다. 그러면 입주자 대표회의에서 공용 부분에 하자가 존재하지 않는다는 사실을 입증해야 합니다. 

그러므로 천장에서 물이 떨어져서 윗층에 항의를 했더니 우리 집에 문제가 있어서 그런 것이 아니다 라는 답변이 나왔다면 그 경우는 전유 부분에 하자가 있어서 누수가 발생한 것이 아니므로 관리사무소에 문제를 제기해야 합니다. 이에 관한 중요한 판례가 있습니다. 

 

아파트 1동의 공용 부분인 외벽에서 빗물이 새어들어 위층의 바닥임과 동시에 아래층의 천장을 이루는 슬래브를 타고 아래층의 천장에 누수 현상이 일어나는 것은 공동주택이나 집합건물에서 발생하는 특수한 문제로 아래층 천장의 누수가 반드시 위층의 책임이라고 볼 수 없습니다. 하지만 누수가 위층의 배관 누수인 경우는 위층에 책임이 있습니다. 

이 사건 ○○호의 누수는 1동의 외벽 부분의 하자로 인한 것이고, 집합건물의 외벽은 구조상 공용부분에 속하게 됩니다. 그리고 공용 부분의 하자로 인하여 발생한 손해는 공용 부분을 사용하는 소유자 전원의 책임으로 귀결되므로 결국 소유자 전원을 구성원으로 하는 입주자 대표회의 또는 아파트 관리단에 책임이 있습니다.

 더군다나 집합건물법 제6조는 하자가 전유 부분에 있는지 공용 부분에 있는지 분명치 아니한 때에는 공용 부분에 하자가 있는 것으로 추정한다고 되어 있습니다. 즉, 이 판결에 의하면 아파트의 외벽에서 하자가 발생하여 일어난 누수현상은 아파트 관리단이 책임지고 위층의 배관 누수인 경우에는 위층의 점유자나 소유자가 방호조치 의무를 지게 됩니다.