최근 경기가 좋지 않은 때에 임대인이 임차인에게 오랫동안 월세를 받지 못해서 참다못해 임차인을 상대로 아파트나 상가 등 건물명도소송을 진행하는 경우가 상당히 많습니다.
하지만 여기서 문제는 계약한 세입자가 아니라, 전혀 알지 못하는 제3자가 소유의 건물로 입주해서 무단 점유를 하고 있는 경우도 상당히 많습니다. 대부분 이런 상황들의 경우 임차인이 건물 소유자의 동의를 얻지 않고 자기 맘대로 전대, 깔세를 놓는 경우를 뜻합니다.
보통 정상적인 전대찰고 한다면 임차인이 다른 사람에게 전대차를 놓는다는 사실을 먼저 임대인에게 말하고, 그의 허락을 구해야만 진행이 가능한데, 대부분 허락 받지 못할 것이라 생각해고 아무 말 없이 전대차를 진행해버리는 경우가 많습니다.
이에 임대료가 밀려서 방문해보면 나와 계약한 사람은 온데 간데 없고 전혀 모르는 낯선 사람이 마주보고 있게 될 수도 있습니다. 이런 경우에는 상당히 낯설고 당황스럽겠죠?
그래서 오늘은 불법점유자를 합법적으로 대응하는 방법에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
- 무단으로 점유하고 있는 세입자, 어떻게 해야 할까?
사실 임대인의 동의를 얻지 못한 임차인의 전대차, 깔세 놓기 등은 임대인에게 모두 대항할 수없는 불법 전대이므로, 전차인이 임차인에게 자신의 임대료를 냈다는 사실을 주장하더라도 임대인에게는 이를 사실로 대항할 수 없습니다.
즉, 아무런 항벽이 되지 않습니다.
따라서 임대인과의 관계에서는 불법 점유이며 무단 점유자라고 판단하게 됩니다. 결국 임대인은 임차인에게 동의 없이 함부로 전대차 놓은 사실을 이유로 즉시 임대차 계약을 해지해버릴 수도 있습니다.
따라서 개개인의 재산 보호를 위해서라도 아파트나 상가 등 건물인도소송을 하면 임차인은 임대인에게 그 회사 공간을 비워주어야 하는 것이 맞습니다.
하지만 그럼에도 불구하고 즉시 명도하지 않고 연락이 두절된 채 잠수를 타거나, 임대인이 전혀 알지 못하는 제3자의 임차인이 부동산을 계속 점유하면서 반환을 거절하고 있다면, 어쩔 수 없이 답답하더라도 건물인도소송을 통한 법적 절차를 밟는 것이 중요합니다.
내가 아무리 임대인이라고 할지라도 문을 마음대로 따고 들어가서 안의 짐들을 다 밖으로 옮겨버리면 그 즉시 형법상 주거침입죄 또는 건조물침입죄가 성랍돼 형사처벌을 받게 될 수 있습니다.
따라서 안전하게 법률 전문가와 함께 명도 소송을 진행하실 것이 좋습니다.
- 건물인도소송 하기 전에 해야 하는 사항은?
현재 임차인 외의 불법 점유자가 있다면 명도소송 외에도 한 가지 더 추가할 것이 있습니다.
바로 '점유이전금지 가처분'이라는 것입니다. 본안 소송은 아무리 짧아도 몇 개월은 걸리기 때문에 임차인이 다시 점유를 다른 제3자에게로 넘긴다면 명도소송 판결문을 받아도 강제집행이 되지 않습니다.
따라서 아예 점유를 막으려면 점유이전금지 가처분을 통해 명도소송 판결문을 받았음에도 갚지 않는 분들에게 가처분을 진행하시면 됩니다.
점유이전금지 가처분 없이 건물인도소송을 할 경우 당사자와 실제 점유자가 달라서 다시 민사소송을 진행해야 하기 때문입니다.
사상 점유이전금지가처분은 선택이 아니라 필수이며 이를 통해 자신이 잃었던 권리를 되찾으셔야 합니다.
이처럼 명도소송은 사실 간단한 것처럼 보이지만 결코 간단한 문제는 아닙니다.
임차인이 불법점유자를 넘기는 것을 금지하는 가처분을 하는 일까지, 소송 전단계에서부터 소송 이후 강제집행의 하나까지 신경써야 할 부분들이 많은데요.
- 복잡해지는 분쟁을 막으려면?
보통 점유자들의 경우 위에서도 언급했지만 내용 증명부터 해지의 통지, 공증 등을 적극적으로 활용하는 것이 가장 좋습니다.
이와 함께 계약 종료 후 퇴거하지 않는 것이 위법 및 불법이라는 사유 및 객관적인 증거를 가지고 건물인도소송을 진행하셔야 합니다.
사실 해당 부동산을 인도해야 함에도 점유하고 있는 자들의 경우 여러 사정이 있겠으나 마지막에 마지막까지 있는 경우들이 많으므로 건물인도소송을 진행하기 위해서는 처음부터 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋은 선택입니다.
별거 아니라고 생각했던 것들이 크게 만들어질 수도 있습니다. 최대한 피해를 줄이고 점유자들을 합법적으로 대응하려면 우선 필요한 부분들이 갖춰져야 할 것이고, 또 이를 변호사와 함께 대응하는 것이 가장 좋습니다.
추가적으로 궁금하신 사항이 있으시다면 편하게 상담부터 진행해보셔도 좋습니다.
불법으로 점유한 분들은 사실상 쉽게 물러서려고 하지 않으실 것입니다. 따라서 꼭 마음 단단히 드시고 뒤로 절대 물러서지 않는다는 태도로 일관하신다면 놓쳤던 자신만의 권리를 꼭 지키시기를 바랍니다.
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