부동산명도소송 점유자가 자진해 내주지 않을때

부동산가격의 폭등에 편승하기 위해 내 능력에 맞지 않게 무리하게 영끌을 하였다가, 금리 인상의 여파로 해당 부동산이 경매로 나오는 경우가 있습니다.

요즘 경매에 누구나 쉽게 참여가 가능해졌지만 경매 참여 시 제대로 공부하지 않고 입찰에 뛰어들었다가 낭패를 보는 사람들도 늘고 있습니다.

오늘은 경매를 낙찰받고 진행할 수 있는 부동산명도소송에 대해 알아보고자 합니다.

- 경매로 낙찰받은 후 점유자가 나오지 않는다면?

경매로 아파트, 단독주택 등을 낙찰받았을 때, 소유자나 임차인이 거주하고 있는 경우가 있습니다. 경매를 통해 소유자가 바뀌었기 때문에, 이사기간을 협의하여 집을 비워주어야 하는데 점유인이 나오지 않는 경우가 있습니다. 이때 내 권리를 찾기 위해 인도명령이나 명도소송을 진행할 수 있습니다.

인도명령이란 기존 소유자나 채무자 또는 근거 없이 점유하는 모든 점유자를 대상으로 합니다. 낙찰대금 납부 후 경매 법원에 신청하며, 인도명령 결정서를 송달할 수 있는데, 인도명령 결정서가 송달된 이후에도, 점유를 유지하고 협의가 되지 않으면 강제집행을 실행할 수 있게 되는 것을 말합니다.

만약 경매가 아닌 공매를 통해 부동산을 매입했거나 점유하고 있는 자가 대항력이 있는 세입자일 경우에는 인도명령을 제기하기에는 어렵습니다.

이처럼 인도명령 대상자가 아니거나 인도명령 신청 후 6개월이 지났음에도 인도명령 대상자가 거부하게 된다면 부동산명도소송을 진행할 수 있습니다.

그렇기 때문에 자기 소유 부동산에 관한 권리를 찾기 위해서는 명도소송이 필요합니다.

부동산명도소송의 경우는 이 외에도 임차인이 월세를 2회 이상 연체, 임대차 계약이 만료된 이후에도 부동산을 임대인에게 인도하지 않는 경우, 소유자와 협의 없이 토지를 사용 후 반환을 하지 않았을 때에도 가능합니다.

부동산명도소송의 장점은 인도명령과 달리 소송 기한이 없다는 점입니다.

- 부동산명도소송의 절차는?

낙찰허가결정 정본, 등기부등본 등 서류를 준비 후 소장을 접수하면 소장이 피고에게 송달이 됩니다.

피고측에서 답변서를 제출, 피고 답변서에 대한 준비서면을 제출이 있은 후 변론준비기일을 통해 사건 쟁점을 정리하고 양측의 입증방법을 신청하게 됩니다. 변론기일을 거쳐 본인의 권리를 주장하고 변론종결하면 판결이 선고됩니다.

이 판결문을 송달 후 14일 이내에 항소하지 않으면 판결이 확정되게 됩니다.

임대인은 판결문에 의거, 강제집행 신청이 가능하고 이를 통해 점유자를 내보낼 수 있습니다. 강제집행신청 후 집행관이 강제집행 계고일을 알리게 됩니다. 계고 기간이 지난 후에도 퇴거가 없이 2주 정도 지나면 강제집행이 이루어집니다. 집행의 비용은 면적에 따라 달라집니다.

- 소송 전에 해야 할 일은?

명도소송절차를 진행하기 전 부동산점유이전금지가처분신청을 필수로 진행해야 하는데 만약 이를 신청하지 않은 상태에서 기존의 의도적이든 아니든 점유자를 변경할 경우 소송을 진행하여 판결을 받아도 이는 새로운 점유자에게 효력을 미치지 않습니다.

이렇게 되면 다시 새로운 점유자를 상대로 부동산명도소송을 해야 하기 때문에, 시간과 비용이 2배씩 들 수 있습니다.

번거로운 일을 방지하고자 명도소송절차 진행 전 부동산점유이전금지가처분 신청이 필수입니다.