부동산은 단순한 투자처라기보다는 나의 거주를 책임지는 기반으로 역할합니다.
그렇다 보니 이직이나 자녀 문제 등으로 갑작스럽게 주거를 옮겨야 하는 경우가 생깁니다.
이런 변동을 미리 예상할 수 있으면 좋겠지만, 이미 부동산 계약을 마치고 이런 사정 변동이 생기는 경우가 있습니다.
이럴 때 계약 파기의 가부 여부와 함께 계약파기위약금의 액수도 파악해 볼 필요가 있습니다.
오늘은 이 주제로 부동산 계약 관계 속 여러 고민 중인 분들을 위해 서울부동산변호사와 함께 해당 내용에 대해 살펴보고자 합니다.
- 계약금의 개념이란?
매매 의사 합치에 따라 돈과 물건을 곧바로 교환하는 경우도 있으나, 부동산이라면 이런 교환은 어렵습니다.
이사하기 위한 시간, 돈을 준비하기 위한 시간이 필요하기 때문인데요.
이로 인해 부동산 계약 시에는 ‘계약금’을 걸곤 합니다.
이때의 계약금이란, 계약이 성립괴어 서류를 작성한 뒤 부동산을 건네받기 전까지 한쪽이 계약 상대방에게 지급하는 금전을 의미하는데요.
통상적으로 매매 액수의 10분의 1 수준을 계약금으로 지급합니다.
쌍방 합의에 따라 액수는 조정 가능합니다. 그리고 이외 특별한 약정이 없다면 이 계약금을 해약금의 기준으로 삼습니다.
무엇보다 이러한 계약은 잘 살펴보아야 하며, 만일 문제가 발생했다면 서울부동산변호사의 법률적인 도움을 구해 보셔야 합니다.
- 위약금의 의미는?
계약파기위약금을 살펴보기 전 ‘위약금’의 개념도 함께 살펴보려고 합니다.
이는 부동산 계약 등을 통해 채무관계가 성립한 경우, 이 채무를 불이행할 경우 제대할 수단으로 설정해둔 금원을 의미합니다.
채무불이행에 대한 손해의 배상을 위한 장치라고 할 수 있습니다.
부동산 계약도 상대방의 사유로 파기될 시 새로 이사갈 집에 걸어놓은 계약금과 가구 구입 및 이사 예약금 등 여러 손해가 발생할 수 있기 때문입니다.
그러니 이러한 상황일 때 서울부동산변호사의 도움이 필요합니다.
- 계약을 파기하기 전에 알아봐야 할 사항은?
계약파기위약금을 따져보기 전 우선 부동산 계약 파기가 가능한지도 따져보시는 게 좋은데요.
이는 중도금을 지급했는지 여부에 따라 달라집니다.
중도금 지급 예정일 전이라도 중도금을 지급했다면 배액배상 하더라도 계약 파기가 불가능합니다.
이러한 이유때문에 부동산 가격이 불투명한 시장에서 중도금 지급일 전 종도금 입금을 금지해 두기도 합니다.
따라서 계약 파기의 가능성이 있다면 중도금을 지급하지 말고, 매도자 입장에서는 계약 파기를 용이하게 하도록 하기 위해 특약으로 중도금 지급일 이전에 중도금을 마음대로 입금하지 못하도록 제한해 둘 수도 있습니다.
그러나 무엇보다 위와 같은 상황에 이르렀을 때에는 서울부동산변호사의 도움을 받아 보시는 것이 좋습니다.
- 해약금의 액수와 지급하지 않아도 되는 경우로는?
중도금 지급 이전이고 상대의 잘못 없이 나의 사정으로 계약을 파기하고 싶다면 민법 제565조에 주목하시는 게 좋습니다.
민법에서는 해약금에 대해 명시하고 있는데요. 특별한 약정을 두고 있지 않다면 배액 배상을 통해 부동산 매매 계약 해지가 가능하다는 내용입니다.
매수자가 파기하는 케이스라면 기 지급한 계약금을 포기하는 것으로 정리할 수 있습니다.
그리고 이때 단서로 ‘이행의 착수 전까지’라고 규정하고 있는데, 이 이행의 착수는 전술한 바와 같이 중도금 지급 등을 의미합니다.
특약이 없다는 전제 하에 중도금 지급 전에 중도금이 지급되었다고 해도 이행위 착수에 해당한다고 판단합니다. 뿐만 아니라 해약금을 지급하지 않아도 괜찮은 경우가 존재합니다.
예를 들어 특약으로 따로 해약금을 지불하지 않아도 된다는 조항이 있는 경우가 이에 해당하는데요.
그리고 의도적으로 매도인이 해당 건물의 하자 등을 숨기거나 축소하였다면 계약 파기에 정당한 사유가 있다고 보아 배액배상을 하지 않아도 계약 파기가 가능합니다.
다만, 이 또한 상황에 따라 살펴 보아야 하는 부분들이 있으니 서울부동산변호사의 도움을 받아 보시기를 바랍니다.
- 부동산 계약과 관련하여 파기 위약금 관련 사례를 살펴보겠습니다.
부동산에 대한 계약파기위약금과 관련해 대법원 판결까지 나온 케이스가 있었습니다.
이때 계약 파기 시 위약금 액수 산정이 문제가 되었는데요.
지급하기로 했던 계약금 9,000만 원 중 일부인 4,500만 원만 지급한 상태에서 계약을 파기할 때 어떤 액수를 기준으로 위약금을 산정해야 하는지 법정 공방이 생긴 것입니다.
이에 대해 재판정은 일부 지급한 계약금을 기준으로 삼을 경우, 손쉽게 계약을 해지할 수 있도록 하는 구속력 약화의 부작용을 낳을 수 있다고 보았는데요.
이에 따라 위약금은 실지급한 금원이 아니라, 약정한 계약금 금원을 기준으로 해야 한다고 판결하였습니다.
부동산 계약을 할 때 상당한 매매 대금을 요건으로 하는 만큼, 계약금의 규모도 상당합니다.
이에 따라 큰 경제적 손실이 생기기도 하는데요.
관련된 문제로 어려움을 겪고 있다면 서울부동산변호사를 찾아 법적인 문제가 없는지, 어떻게 해결해야 좋을지에 대해 논의해 보시는 편이 현명합니다.
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