요즈음 부동산과 관련한 분쟁이 많이 일어나고 있습니다. 특히 전세사기에 대한 내용이 많으며, 임차인들이 보는 피해를 위주로 뉴스에서 보도가 되고 있습니다. 그래서 임대인들의 고충은 비교적 주목받지 못하고 있는데요, 임대인들이라고 해서 고충이 없는 것은 아닐 것입니다.
세입자가 임대 계약이 만료된 이후 집을 엉망으로 해두고 나가거나, 임대 기간이 끝났음에도 새로운 집을 구하지 못했다고 하면서 나가지 않고 버티는 경우들도 더러 있습니다. 심지어 월세를 제대로 내지 않고 밀리는 경우는 더욱 많다고 할 수 있는데요,
이렇듯 세입자로 인해서 골머리를 앓고 있는 임대인 분들은 부동산강제집행을 통해서 세입자를 내보내는 것이 가능합니다. 오늘은 부동산강제집행에 대해 함께 알아보도록 하겠습니다.
임대료를 제대로 납부하지 않은 세입자, 부동산강제집행이 가능한가요?
임대료를 계속해서 연체하는 세입자의 방에 찾아가서 당장이라도 물건을 모두 내다 버리고 임의로 처리해버리고 싶은 심정이 굴뚝 같을 것입니다. 그런데, 절대로 이러한 행동을 해서는 안 됩니다. 세입자가 부동산을 불법으로 점유하고 있는 것은 사실이지만, 주거침입죄로 오히려 역고소를 당할 수 있기 때문입니다. 그러니 세입자를 합법적으로 쫓아내기 위해서는 명도소송을 제기하는 것이 유일한 방법입니다.
명도소송을 제기하기 위해서는 조건이 있는데요, 바로 주거지의 경우에는 2개월, 상가의 경우에는 3개월동안 세입자가 월세를 납부하지 않았어야 한다는 것입니다. 여기서 주의해야 할 점은 지금까지 납부하지 않은 월세가 '2개월치'여야 한다는 이야기한다는 것입니다.
단순히 2개월동안 납부하지 않았음을 의미하는 것이 아닙니다. 예를 들어 세입자 A씨가 1개월치의 월세를 납부하지 않고, 다음 달에는 월세를 절반 정도 납부했다면, 이는 명도소송을 낼 수 있는 조건을 충족하지 않습니다. 그러니 이 점을 잘 확인하신 뒤에 명도소송을 진행하시는 것이 좋습니다.
부동산강제집행 진행 절차
명도소송을 진행하기 위해 가장 먼저 해야할 일이 있는데요, 바로 세입자에게 내용증명을 보내는 것입니다. 더러는 내용증명을 보내는 것만으로도 문제가 해결되는 경우가 있기 때문입니다. 내용증명은 그 자체로 법적인 효력을 지니는 것은 아니지만, 추후에 명도소송에서 상대방에게 계약해지 통지를 했다는 것에 대한 증거로 쓰일 수 있습니다.
그리고 내용증명을 보낸다는 것은 곧 '이제부터는 법적으로 대응하겠다'는 것을 의미하기 때문에 상대방이 심적인 압박감을 느껴서 소송까지 가지 않고도 문제가 해결되는 경우가 있습니다. 그러니 명도소송을 진행하기 전에는 반드시 내용증명을 보내는 것이 좋습니다.
그리고 부동산점유이전금지가처분신청을 반드시 하시는 것을 권해드리는데요, 부동산점유이전금지가처분신청이란 소송이 진행되는 동안에는 부동산을 임의로 제3자에게 넘기지 못하도록 하는 처분을 이야기합니다. 만약 이를 진행하지 않고 명도소송을 진행한다면, 소송에서 승소를 했는데 상대방으로부터 받아올 부동산이 없어지는 경우가 생길 수도 있습니다.
상대방이 임의로 제3자에게 부동산을 넘겨버렸을 수도 있기 때문입니다. 이렇게되면 다시 한 번 제3자를 상대로 명도소송을 진행해야 하며, 시간과 비용이 배로 들게 될 것입니다. 그러니 반드시 부동산점유이전금지가처분신청을 신청하고 명도소송을 진행하실 것이 현명한 판단이 될 것입니다.
만약 명도 소송의 피고가 부동산 안에 자신의 물건을 방치해두는 경우라면
명도소송을 진행해 승소를 했음에도 피고 측에서 물건을 모두 빼지 않고 자신의 물건을 방치해두는 경우가 있습니다. 이럴 경우 부동산 인도를 완료했다고 볼 수 없다는 판결이 있었습니다. 관련 판례를 함께 살펴보도록 하겠습니다.
A씨는 2008년에 미용실 운영을 위해서 경북 포항 남구에 위치해있는 상가의 주인 B씨와 임대차계약을 체결했습니다. 그런데 A씨의 생각과는 달리 미용실이 잘 운영되지 못했고, 적자가 나서 B씨에게 임대료를 두달치나 제공하지 못했습니다.
결국 같은 해 8월 A씨는 미용실 문을 닫고 B씨에게 임대차계약 해지를 하겠다는 내용 증명을 보냈습니다. 그러나 A씨는 계약을 끝낼 때 미용실 비품 등을 치우지 않았고, 2010년에 B씨는 건물 명도 소송을 진행해 승소 판결을 받았습니다.
그런데 여기서 문제가 하나 더 발생했습니다. A씨는 사업자등록 명의를 본인 이름으로 한 것이 아니라 A씨의 처제로 해둔 것입니다. 결국 B씨는 다시 한 번 A씨와 A씨의 처제를 상대로 건물명도 청구소송을 제기해야 했습니다. 그렇게 소송을 거쳐 2011년 6월에 B씨는 "A씨는 B씨에게 건물 인도를 해야하며, 인도완료일까지 월 80만원을 지급해야 한다"는 판결을 받았습니다.
그리고 A씨의 아파트를 경매에 넘겼는데요, A씨는 이에 대해서 "명도와 인도는 다른 의미이며, 판결에서는 인도를 명하고 있기 때문에 미용실 비품 등이 그대로 있더라도 인도 의무를 모두 이행한 것이다"라고 주장했습니다. 이에 대해서 재판부는 물건이 방치되어 있다면 이는 인도가 이루어지지 않은 것이라고 판결을 내렸습니다.
부동산강제집행에서 변호사의 도움이 필요한 이유
명도소송은 시간과 비용이 많이 드는 복잡한 소송 중 하나입니다. 짧게는 6개월에서 길게는 1년이 넘게 소요가 되는데요, 혼자서 진행을 한다면 시간이 더욱 오래걸릴 수 있기에 혼자 소송을 진행하기 보다는 부동산 전문 강민구 변호사의 조력을 구해 소송을 진행해보시길 바라겠습니다.
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