부동산소유권 분쟁에서 유치권 행사의 악용 늘어

부동산소유권 분쟁에서 유치권 행사의 악용 늘어

기사입력 : 2013년01월15일 17시21분 기사원문보기

(아시아뉴스통신=이미현 기자) 법무법인 이지스의 강민구 대표변호사.(사진제공=법무법인 이지스) 최근 건물을 짓고도 은행대출을 갚지 못해 경매로 넘어가는 것을 막기 위해 거짓으로 유치권을 이용하다 검찰에 고발, 징역1년의 선고를 받은 판례가 부동산개발 사업의 침체가 지속되면서 늘고 있는 추세다. 법무법인 이지스의 강민구 대표변호사는 "유치권은 부동산 소유자들의 소유권 행사를 방해하기 위한 방법으로 매우 효과적이고 유용하기 때문에 대부분의 부동산소유권에 관한 분쟁에 있어서 유치권 관련 분쟁과 소송들도 많아지고 있다"고 설명했다. 부동산 경매절차에서의 매수인은 민사집행법 제91조 제5항에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이다. 반면 채무자 소유의 건물 등 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료돼 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전하고 유치권을 취득하게 한 경우 그 부동산에 관한 경락인에게 대항할 수 없게 된다. 또 유치권은 목적물에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 성립해(민법 제320조) 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 완공, 공사대금채권을 취득하고 유치권이 성립한 경우는 수급인은 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 유치권자는 채권의 변제를 받기 위해 유치물을 경매할 수 있고 이를 "유치권에 의한 경매"라 하며 유치권에 의한 경매의 경우 과거 논란이 있었으나 최근 대법원은 인수주의 대신 소멸주의를 천명했다. 즉 집행법원이 목적부동산 위의 부담이 소멸하지 않고 매수인에게 이를 인수시키기로 하는 변경결정을 하지 않은 이상 경락인은 유치권이 없는 깨끗한 부동산을 취득할 수 있게 됐다. 강민구 변호사는 "유치권자가 경매를 신청할 경우 일반채권자와 같은 입장에서 배당을 받을 수 있을 뿐 경락인에게까지 유치권을 행사할 수 없어 유치권에 의한 경매는 신중을 기해야 한다"며 " 유치권자는 가능한 경매신청을 직접 하는 것보다 다른 채권자들의 경매신청을 기다렸다가 경락인에게 유치권을 행사해 자신의 채권을 변제받는 편이 더 유리하다"고 조언했다. 또 유치권이 없어도 허위의 공사계약서를 작성하고 마치 공사를 한 것처럼 영수증을 위조해 유치권의 요건 사실을 만들어 행사하는 등 유치권을 악용하기도 한다. 이 유형은 허위유치권으로 아예 유치권이 없는 사람이 채무자(소유자)와 공모해 유치권이 있는 것처럼 서류를 위조하거나 공사계약으로 정한 공정이외의 공사를 했다고 주장하기도 하고 유치권에 의한 경매를 신청한 유치권자가 피담보채권인 공사대금 채권을 실제와 달리 허위로 크게 부풀려 경매를 신청할 경우 소송사기죄 내지 소송사기미수죄에 해당될 여지가 있다. 한편 강민구 변호사는 "유치권 분쟁이나 소송의 경우 관련된 사항이 복잡할 뿐만 아니라 지식도 필요하기 때문에 부동산소송과 경매사건 변호사의 조언을 사전에 받는 것이 필요하다"고 강조했다.

이미현 기자 제보전화 : 1644-3331

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