주택임대차보호법 최우선변제 사례 알아보기

주택임대차보호법 최우선변제 사례 알아보기

주택임대차보호법 시행령의 일부 개정안이 시행됨에 따라 최우선변제를 받을 수 있는 소액 임차인이 늘어나고, 최우선변제를 받을 수 있는 금액도 증액되게 되었습니다. 이전 주택임대차보호법에 따르면 서울을 기준으로 최우선 변제를 받을 수 있는 대상은 보증금 9500만 원 이하 임차인뿐이었는데요. 이번 개정안으로 인해 보증금 1억 원 이하의 소액 임차인도 최우선변제를 받을 수 있게 되었습니다. 법무부는 이러한 개정안으로 인해 보호될 수 있는 임차인과 보증금의 범위가 확대되어 서민의 주거 생활이 안정될 것으로 보인다는 견해를 밝혔습니다. 그렇다면 강민구 변호사와 함께 개정 전에는 주택임대차보호법 최우선변제가 실제로 어떻게 적용이 되었었는지 그 사례를 알아보도록 하겠습니다.

집주인이 많은 채무가 있는 줄 알면서 시세보다 낮은 가격으로 임대차계약을 체결하였다면 이는 사해행위에 해당하기 때문에 소액보증금에 대해서도 최우선 변제권을 인정받지 못한다는 대법원 판결이 나왔습니다.

대법원은 채권자인 A캐피탈이 채무자 B씨의 건물에 세를 든 임차인 C씨를 상대로 B씨의 채무초과를 알면서도 임대차계약을 하여 최우선변제권을 인정받은 것은 A캐피탈의 채권을 해하는 사해행위라며 낸 배당이의소송 상고심에서 원고패소 판결을 한 원심을 깨고 사건을 돌려보냈습니다.

재판부는 이와 같은 판결에 대해 B씨의 채무초과 상태를 충분히 알 수 있었음에도 전세 시세인 1억 원보다 훨씬 저렴한 액수인 1600만 원을 보증금으로 내고 임대차계약을 체결하여 최우선변제권을 인정받는 지위를 얻는 것은 관행에서 벗어난 비정상적인 거래이며, J시에 살던 C씨가 K시에 있는 B씨의 아파트에 임대차계약을 한 것, 계약체결장소가 L시였다는 것을 미루어 볼 때 이러한 임대차계약은 A캐피탈에 대한 사해행위로 보아야 한다고 판시하였습니다.

위 사례는 융자가 많이 잡혀있던 집에 저렴하게 들어간다는 조건으로 임대차계약을 하였을 때는 최우선변제권을 인정받지 못한다는 판결이 나왔습니다. 해당 사건이 있었던 2015년도 기준 주택임대차보호법 시행령에 따르면 서울과 광역시를 제외한 지역의 주택을 임차할 때에는 보증금을 1500만 원까지 먼저 변제를 받을 수 있다는 내용이 있었지만 본 판결에서는 임대인이 최우선변제권이라는 주택임대차계약법을 악용한 경우라고 판결을 한 것인데요.

정당하게 이러한 주택임대차보호법 최우선변제권을 사용해야 할 경우가 생긴다면 최근 시행되는 개정안까지 모두 확실히 알고 있는 변호사와 초반부터 차근차근 상담을 해나가시는 것이 좋겠습니다. 주택임대차보호법 최우선변제권 관련 분쟁을 겪고 계신 분들은 강민구 변호사와 함께 하시기 바랍니다.