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건설/법률정보

아파트하자보수소송 판단기준은?

by 변호사 강민구 2018. 9. 18.

아파트하자보수소송 판단기준은?





내 집 마련의 꿈을 이루고 아파트에 들어갔는데 물이 새거나 벽이 갈라지는 등의 문제가 있는 아파트라면? 이때는 하자보수를 신청할 수 있습니다. 하자보수란 공사완료 후 건물에 하자가 있을 때 이를 보수하는 것을 말하는데요. 


아파트의 경우에는 각 세대별로 신청서를 접수하여 시공사에 한꺼번에 보내 요청하는데, 이때 신청서를 접수하지 않은 세대는 하자보수요청이 없는 것으로 간주합니다. 


하지만 신청을 한다 해서 다 받아들이는 것은 아닙니다. 때문에 아파트하자보수소송이 종종 일어나고 있는데요. 그럼 지금부터 아파트하자보수소송 사례를 살펴보겠습니다.



A공사는 OO아파트 사업승인을 받고 1년뒤 OO아파트를 분양하기 시작했습니다. 그런데 문제가 있었습니다. OO아파트의 시공을 맡은 K건설 등 3개 건설회사가 아파트를 시공하면서 설계도면대로 시공하지 않고 부실시공 하는 등 설계도면을 따르지 않았습니다. 


이에 입주자대표회의에서 아파트의 벽체 균열이나 물고임 현상 등 사업승인도면과 다르게 시공된 부분이 많다며 아파트하자보수소송을 제기했습니다. 


1심 재판부는 아파트를 신축하면서 설계도면이 변경 되었다 하더라도 해당 설계도면에 부적당한 내용이 있다는 것을 수분양자들에게 알리지 않은 이상 하자담보책임을 회피할 수 없다며 원고 일부 승소판결 내렸습니다. 이에 A공사는 항소했는데요. 



항소심 재판부는 분양을 먼저 한 뒤 시공을 시작하는 아파트의 경우 분양계약이 체결될 당시 공사가 시작되기 전이거나 시공 중이기 때문에, 수분양자는 해당 아파트를 확인할 방법이 없고, 오로지 분양자가 사업승인도면에 따라 건축할 것이라는 기대만 한 채 분양계약을 체결할 수 밖에 없다 설명했습니다.


그러면서 이러한 분양 관행의 경우 분양자에게는 사업승인도면의 내용대로 아파트를 건축할 의무가 부여되고, 사업승인도면과 다르게 시공된 부분이 있다면 기존 승인도면에서 정한 것에 비해 품질이 향상된 게 아닐 땐 하자담보책임이 있다고 밝히며 원심을 유지했습니다. 


하지만 이 싸움은 결국 상고심까지 갔는데요. 상고심 재판부는 어떻게 판단했을까요?



상고심 재판부는 실제 건축과정에서 각 공사의 특성이나 현장의 여건 등의 이유로 설계변경이 자주 이루어지고 있는데, 설계변경이 이루어지면 변경된 내용을 모두 포함한 최종설계도서에 의해 사용검사를 받게 되고 그 이후의 하자보수의 기준은 준공도면이 된다고 밝혔습니다.


이어 아파트 분양계약서는 일반적으로 설계변경에 관한 조항이 있고 수분양자는 사업승인도면에서 변경이 가능한 범주 내에 설계변경이 이루어진 최종설계도서에 따라 시공될 거라 믿고 계약하는 점 등을 종합해서 본다면 아파트에 하자가 발생했는지는 준공도면을 기준으로 판단하는 것이 옳다고 설명했습니다.

 


또한 사업주체가 아파트 분양계약 당시에 수분양자에게 사업승인도면에 기재된 내용과 방법대로 시공할 것을 설명하거나 분양광고 등을 통해 해당 내용을 표기해 분양계약의 내용에 편입했다는 등의 사정이 없다면 아파트의 사업승인도면과 달리 시공됐다 하더라도 준공도면에 따라 시공했다면 이는 하자로 볼 수 없다고 밝혔습니다. 


결국 상고심 재판부는 아파트하자보수소송에서 원고 일부 승소판결 한 원심을 깨고 이 사건을 고등법원으로 돌려보냈습니다.


이처럼 아파트하자보수소송은 여러 사안들을 따져보아야 합니다. 시공단계에서 다른 건축자제를 사용했다든지, 아니면 완공시기를 맞추려 무리하게 시공하는 등의 이유가 있다면 이를 입증하여야 하는데요. 



이를 입증하기 위해서는 이와 관련된 법률지식을 갖고 있다면 수월하겠지만 대부분의 일반인들에게는 다소 어려운 부분이 있습니다. 이럴 경우 관련 소송에 경험이 많은 변호사에게 자문을 구하는 것도 하나의 방법일 텐데요. 


이 가운데 강민구변호사는 아파트 하자보수 소송뿐만 아니라 건축과 관련된 소송을 다수 수임해온바 의뢰인이 갖고 있는 문제의 해결책을 제시하려 노력하고 있습니다. 


만약 이와 관련해 도움이 필요하시다면 경험 많은 변호사에게 자문을 구해 사건해결책을 강구하시기 바랍니다.   


 

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