건설변호사 - 강민구 변호사
임대차 계약 전에 꼭 확인해야 할 사항
새로운 보금자리를 꾸리기 위해, 혹은 자기 가게를 내기 위해 임대를 알아보는 분들이 계실 겁니다. 임대차 계약을 맺으려면 주택을 사려는 사람도, 상점을 운영하려는 사람도 계약하기 전에 꼭 여러가지 사항들을 확인하여야만 합니다.
우선 임대차 계약의 당사자인 임대인과 임차인을 확인해야 합니다. 주택 소유자와 체결하는 경우에는 주민등록증으로 등기부상 소유자의 인적사항과 일치하는지 확인해야 합니다. 주택 소유자의 대리인과 체결하는 경우에는 위임장과 인감증명서를 반드시 요구해야 합니다.
임대차 계약을 하려면 부동산 등기부(토지나 건물과 같은 부동산의 표시와 부동산의 권리관계의 득실변경에 관한 사항을 적는 공적 장부)를 꼭 확인해야합니다. 토지등기부, 건물등기부로 구분된 등기부와 등기사항증명서는 수수료를 내고 열람할 수 있습니다.
등기부는 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다.
표제부에서는 기재되어 있는 지번, 다세대건물일 경우 동과 호수가 임차하려는 주택의 그것과 일치하는 지를 확인해야 합니다. 만약 잘못된 지번이나 동, 호수로 임대차계약을 하게 되면 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 없게 됩니다.
갑구에서는 부동산 소유자의 인적사항을 확인해야 합니다. 압류, 가압류, 가처분, 가등기 또는 예고등기 등이 되어 있지 않는지를 확인하고, 이러한 등기가 되어 있는 주택은 피해야 합니다. 이러한 등기가 되어 있는 상태로 계약을 체결한 경우에는 마찬가지로 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 없습니다.
을구에서는 저당권이나 전세권이 등기되어 있는지, 지상권이나 지역권이 설정되어 있는지를 확인하고, 이런 것이 많이 설정되어 있으면 피해야 합니다. 특히 지상권과 지역권은 동일 부동산의 같은 부분에도 중복하여 성립할 수도 있으므로 주의해야 합니다.
등기부에서 확인할 수 없는 권리관계도 있으므로, 상가 임대차 계약을 맺으려는 분들은 상가건물을 직접 방문하여 상가건물의 관리관계를 확인할 필요가 있습니다.
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