발품 팔 시간이 없는 현대인들에게 좋은 재테크 수단으로 떠오른 공매시장
연합뉴스 보도자료입력2013.01.31 12:05 기사원문보기
전셋값이 급등하고 집값이 떨어지면서 내 집 마련의 꿈을 키우는 이들이 조금이라도 저렴하게 집을 마련할 수 있는 경매시장에 몰리고 있는 추세다. 게다가 최근에는 전국 주거용 건물 낙찰가율이 공매 74.3%, 경매 77.3%를 기록하면서 공매의 낙찰가율이 경매를 뒤따르고 있어 눈길을 끌고 있다.
법무법인 이지스의 강민구 대표변호사는 "경매와 공매는 두 가지 방식 모두 경쟁 입찰방식이지만 비슷하면서도 다르기 때문에 각각의 장단점을 비교해가며 투자에 나서야 성공할 수 있다"고 조언한다.
경매는 채권자의 경매신청을 받아 채무자의 재산을 민사집행법에 따라 법원이 진행하지만, 공매는 세금을 체납한 경우 국가기관 등이 국세징수법 제61조에 의거 체납자의 재산을 압류한 후 체납세금을 받기 위해 한국자산관리공사(KAMCO)에 매각을 의뢰하여 진행된다는 점이 가장 큰 차이다.
경매와 공매의 차이와 장단점
경매 대상 물건은 압류재산(강제경매) 또는 피담보물건(임의경매) 이지만, 공매 대상은 부실기업이나 부실은행을 정리하는 과정에서 취득한 유입자산, 기업이나 금융기관으로부터 의뢰받은 수탁 자산, 체납 압류재산, 국유재산 등이다.
또한 경매는 임차인 현황조사 등을 법원이 직접 진행해 결과를 공개하지만 공매는 입찰자가 직접 확인해야 하는 어려움이 있었다. 하지만 공매제도가 법원 경매와 비슷한 수준으로 정비되면서 권리관계가 복잡한 주택의 물건 내역도 상세히 확인할 수 있게 돼 틈새 투자처로 새롭게 떠오르고 있다.
아울러 경매는 한 번 유찰될 때마다 최저매각가격의 20∼30% 이내 범위에서 최저 입찰가격이 내려가며 낙찰될 때까지 계속 진행되는데, 공매는 한 번 유찰될 때마다 최초매각예정가격(감정가격)에서 10%씩 내려가며 50%까지 유찰되면 공매는 중단된다.
입찰 보증금도 경매는 최저입찰가액의 10%, 공매는 매수희망 금액의 10%를 내야한다. 경매와 공매 모두 낙찰 받는 사람이 잔금을 납부하지 않을 경우 입찰보증금을 반환하지 않는 것은 동일하지만, 경매는 입찰보증금을 낙찰대금에 포함해 채권자에게 배당하는 반면 공매는 국고에 귀속된다.
공매의 최대 장점은 한국자산관리공사의 입찰시스템 온비드(www.onbid.co.kr)를 통해 입찰이 진행되기 때문에 법원에 가지 않고도 응찰할 수 있다는 것이고, 경매에 비해 적은 금액으로 투자가 가능하다는 것도 장점 중 하나다. 이처럼 온라인으로 물건 확인 및 입찰이 가능하다 보니 발품 팔 시간이 없는 현대인들에게 좋은 재테크 수단이자 내 집 마련의 기회가 될 수 있다.
강민구 변호사는 "공매의 가장 큰 한계는 압류물건이나 국유재산 등이 주요 대상이라 물건 수가 적을 수밖에 없고, 세입자를 내보내는 등의 명도도 법원 경매가 더 유리하다"고 설명한다. 즉 법원 경매는 위장 임차인이나 권리가 없는 임차인, 가짜 유치권자 등에 대해서 인도 명령을 통해 1∼2개월 안에 내보낼 수 있지만, 공매는 인도명령 절차가 없어서 낙찰자가 명도소송을 직접 해야 하는 것이 단점이기 때문에 공매 변호사의 도움이 더 필요하다.
여기서 잠깐! 전 주인이 나가지 않고 버틴다면?
경매로 집을 샀는데 전 주인이 집을 비워주지 않고 계속 그 집에 살고 있으면서 나가라고 해도 듣지 않는다면 법적으로 해결할 방법은 무엇이 있을까?
이런 경우 법원에 부동산 인도명령 신청과 점유이전금지 가처분 신청을 하면 채무자, 전 소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있다. 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 후 6개월 이내에만 할 수 있다.
부동산 경매와 공매 분야를 오랫동안 전담해온 강민구 변호사는 "경매의 경우 법률문제가 큰 변동이 없는데 반해, 공매의 경우 그 대상 물건의 소유자(의뢰인)에 따라 명도책임, 대금납부방법, 유찰시 수의계약 여부, 명의 변경여부, 대금완납 전 점유사용 여부 등 여러 가지 상황이 세부적으로 다르기 때문에 유의해야 한다"라고 설명했다.
부동산 공매는 경매에 비해 일반인에게 낯선 투자법이다. 따라서 경매를 통해 경험을 쌓은 후 공매에 접근하는 것도 좋은 방법이다.
도움말: 법무법인 이지스 강민구 변호사 02-594-0344, http://mkkpro.tistory.com
(끝)
출처 : 법무법인 이지스 보도자료
법무법인 이지스의 강민구 대표변호사는 "경매와 공매는 두 가지 방식 모두 경쟁 입찰방식이지만 비슷하면서도 다르기 때문에 각각의 장단점을 비교해가며 투자에 나서야 성공할 수 있다"고 조언한다.
경매와 공매의 차이와 장단점
경매 대상 물건은 압류재산(강제경매) 또는 피담보물건(임의경매) 이지만, 공매 대상은 부실기업이나 부실은행을 정리하는 과정에서 취득한 유입자산, 기업이나 금융기관으로부터 의뢰받은 수탁 자산, 체납 압류재산, 국유재산 등이다.
또한 경매는 임차인 현황조사 등을 법원이 직접 진행해 결과를 공개하지만 공매는 입찰자가 직접 확인해야 하는 어려움이 있었다. 하지만 공매제도가 법원 경매와 비슷한 수준으로 정비되면서 권리관계가 복잡한 주택의 물건 내역도 상세히 확인할 수 있게 돼 틈새 투자처로 새롭게 떠오르고 있다.
아울러 경매는 한 번 유찰될 때마다 최저매각가격의 20∼30% 이내 범위에서 최저 입찰가격이 내려가며 낙찰될 때까지 계속 진행되는데, 공매는 한 번 유찰될 때마다 최초매각예정가격(감정가격)에서 10%씩 내려가며 50%까지 유찰되면 공매는 중단된다.
입찰 보증금도 경매는 최저입찰가액의 10%, 공매는 매수희망 금액의 10%를 내야한다. 경매와 공매 모두 낙찰 받는 사람이 잔금을 납부하지 않을 경우 입찰보증금을 반환하지 않는 것은 동일하지만, 경매는 입찰보증금을 낙찰대금에 포함해 채권자에게 배당하는 반면 공매는 국고에 귀속된다.
공매의 최대 장점은 한국자산관리공사의 입찰시스템 온비드(www.onbid.co.kr)를 통해 입찰이 진행되기 때문에 법원에 가지 않고도 응찰할 수 있다는 것이고, 경매에 비해 적은 금액으로 투자가 가능하다는 것도 장점 중 하나다. 이처럼 온라인으로 물건 확인 및 입찰이 가능하다 보니 발품 팔 시간이 없는 현대인들에게 좋은 재테크 수단이자 내 집 마련의 기회가 될 수 있다.
강민구 변호사는 "공매의 가장 큰 한계는 압류물건이나 국유재산 등이 주요 대상이라 물건 수가 적을 수밖에 없고, 세입자를 내보내는 등의 명도도 법원 경매가 더 유리하다"고 설명한다. 즉 법원 경매는 위장 임차인이나 권리가 없는 임차인, 가짜 유치권자 등에 대해서 인도 명령을 통해 1∼2개월 안에 내보낼 수 있지만, 공매는 인도명령 절차가 없어서 낙찰자가 명도소송을 직접 해야 하는 것이 단점이기 때문에 공매 변호사의 도움이 더 필요하다.
여기서 잠깐! 전 주인이 나가지 않고 버틴다면?
경매로 집을 샀는데 전 주인이 집을 비워주지 않고 계속 그 집에 살고 있으면서 나가라고 해도 듣지 않는다면 법적으로 해결할 방법은 무엇이 있을까?
이런 경우 법원에 부동산 인도명령 신청과 점유이전금지 가처분 신청을 하면 채무자, 전 소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있다. 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 후 6개월 이내에만 할 수 있다.
부동산 경매와 공매 분야를 오랫동안 전담해온 강민구 변호사는 "경매의 경우 법률문제가 큰 변동이 없는데 반해, 공매의 경우 그 대상 물건의 소유자(의뢰인)에 따라 명도책임, 대금납부방법, 유찰시 수의계약 여부, 명의 변경여부, 대금완납 전 점유사용 여부 등 여러 가지 상황이 세부적으로 다르기 때문에 유의해야 한다"라고 설명했다.
부동산 공매는 경매에 비해 일반인에게 낯선 투자법이다. 따라서 경매를 통해 경험을 쌓은 후 공매에 접근하는 것도 좋은 방법이다.
도움말: 법무법인 이지스 강민구 변호사 02-594-0344, http://mkkpro.tistory.com
(끝)
출처 : 법무법인 이지스 보도자료
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