부동산 명의신탁 종류/효력 - 부동산분쟁변호사

 

부동산 명의신탁 종류/효력 - 부동산분쟁변호사

부동산 명의신탁이란?

부동산 명의신탁은 대내관계에 있어서 신탁자가 소유권을 보유하여 이를 관리,

수익하면서 공부상의 소유명의만을 수탁자로 하여 두는 것을 말합니다. 한마디로 

부동산 등기부에 다른 사람의 이름을 올리는 것이라고 할 수 있는데요. 

자신의 사정으로 서류상 부동산을 소유할 수 없어서 다른 사람의 명의를 빌려

올리는 것을 부동산 명의신탁이라고 합니다. 또 신탁자의 부탁으로 남의 부동산을 

자신의 이름으로 올리는 것을 명의수탁이라고 하며 자신의 이름을 빌려주는 사람을

'명의수탁자'라고 합니다.

명의신탁은 부동산 투기나 세금 탈루, 재산을 감추는 수단에 이용되므로 법적으로 

금지되어 있습니다. 부동산은 반드시 본인의 명의로만 등기해야 하며 다른 사람의 

이름으로 등기할 수 없습니다. 

 

명의신탁의 종류

명의신탁 종류	거래쌍방	명의신탁으로 인한 부동산의실질적인소유권	명의수탁자가 제3자에게 매매했을 경우
양자간 명의신탁 (등기명의신탁)	명의신탁자 명의수탁자	명의신탁자	제3자는 소유권을 취득하며 명의수탁자는 처벌 받음
3자간명의신탁 (등기명의신탁)	명의신탁자 부동산 원소유자	부동산 원소유자	제3자는 소유권을 취득하며 명의수탁자는 처벌받음
계약명의신탁 (원소유자가 아는  경우)	명의수탁자 부동산 원소유자	부동산 원소유자	제3자는 소유권을 취득하며 명의수탁자는 처벌받지 아니함
계약명의신탁 (원소유자가 모르는  경우)	명의수탁자 부동산 원소유자	명의수탁자	제3자는 소유권을 취득하며 명의수탁자는 처벌받지 아니함

명의신탁의 효력

1) 명의신탁 약정은 그 효력이 인정되지 않습니다. 즉 무효라고 할 수 있는데요.

명의신탁 약정에 따라 행해진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변도도 무효입니다.

2) 명의신탁 부동산이 소유권은 명의신탁자에 보유되어 있으므로 명의신탁자는 

명의수탁자에게 부당이득을 원인으로 한 소유권의 반환을 청구할 수 없습니다. 단,

명의신탁 약정이 반사회질서의 법률행위인 경우 명의신탁 약정이 불법원인급여도 

되어 명의신탁자는 반환을 청구할 수 있습니다.

명의신탁을 제재하기 위한 '부동산실명제법'

부동산실명법 제3조는 '누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여

명의수탁자(본이니 이외의 다른자) 명의로 등기해서는 아니된다.' 라고 규정하고

있습니다. 또 제4조 제1항과 제2항은 '명의신탁약정은 무효로 한다', '위 약정에

따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다'라고 규정하여

명의신탁을 원칙적으로 금지하고 있습니다. 

명의신탁자 적발시 처벌수위

부동산 명의신탁을 한 명의신탁자는 과징금을 부과하게 됩니다. 하지만 과징금을

부과한 후에도 본인의 명의로 등기하지 않을 경우, 과징금 부과 후 1년 경과시 10%,

2년 경과시 20%의 이행 강제금이 부과됩니다.

이외에도 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다.

명의를 빌려준 명의수탁자 역시 법의 처벌을 피할 수 없는데요. 3년 이하의 징역 또는

1억원 이하의 벌금이 부과됩니다. 또 이를 방조한 자 역시 형사 처벌이 부과됩니다.