많은 대학들이 현재 개강을 맞이했을 텐데요. 이렇게 개강철이 오면 대학가 주변의 부동산 거래가 늘게 됩니다. 특히 이미 개강이 되었는데도 방을 못 구한 경우 울며 겨자먹기로 계약했다가 이후 문제가 발생하는 경우가 많습니다. 따라서 일단 집을 구해 계약하는 과정에서 매매가 아닌 임대라고 한다면 특히 권리에 대한 문제가 발생할 수 있어 미연에 방지가 필요한데요.
내 집이 아닌 남의 집을 빌려 사는 것이고 집에 대한 권리 문제가 발생하면 오히려 보증금을 날리는 불상사가 있을 수 있습니다. 그 외에도 다양한 문제들이 발생할 수 있는데요. 월세의 경우에는 보증금 액수가 적어 임차인에 대출 등으로 인해 피해가 문제되더라도 피해액이 적을 수 있지만 전세의 경우에는 보증금 액수가 월세의 몇배가 넘는 경우가 많아 주의가 필요합니다.
이러한 피해를 막기 위해 세입자가 할 수 있는 것이 바로 확정일자를 받는 것과 전세권설정 등기인데요.
간혹 이거에 대한 차이점을 모르겠다고 비교해달라고 오시는 분들 계십니다. 그래서 오늘 부동산변호사는 이 확정일자와 전세권설정 등기의 비교와 차이에 대해 소개하고자 합니다.
이렇게 부동산을 임대차할 때에는 전세권설정 등기를 하지 않아도 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음날 부터 제삼자에 대한 효력이 나타나게 되는데요. 여기에 확정일자까지 받아놓게 되면 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 가지게 됩니다.
그런데 전입신고를 못해서 확정일자를 받지 못하면 전세권을 설정하면 보증금을 지킬 수 있게 됩니다. 여기서 전세권 설정이라는 것은 전세로 들어간 주택이나 오피스텔 건물 등의 권리를 확보받는 것을 의마하게 됩니다 사실 전세권설정이 확정일자를 받는 것에 비해서는 과정이 복잡하고 비용도 많이 듭니다.
확정일자는 집주인과 임대차계약서를 작성한 뒤에 전입신고와 더불어 해당지역 주민센터에 방문해서 인지세 수수료를 납부하게 되면 받을 수 있는데요. 전입신고와 확정일자를 받게 되면 우선변제권과 주택임대차 보호법의 보호대상에 적용되 추후 문제가 발생해도 보증금을 되돌려 받을 수 있는 장치로 작용하게 됩니다.
다만 확정일자의 경우 익일 효력이 발생하고 전세권설정은 당일부터 발생해 집주인이 당일 금융권의 대출을 받아도 세입자가 보증금 관련 행사를 우선할 수 있는 권리가 생기게 됩니다. 또한 주택에 문제가 발생하면 확정일자를 받았다면 전세권반환소송을 해야하고 전세권설정의 경우에는 소송을 따로할 필요없이 경매를 청구해 보증금을 돌려받게 됩니다.
하지만 경매에 넘어갔을 때 전세권설정의 경우 토지를 제외한 건물가격에서 보증금을 보장받는 한편 확정일자는 토지를 포함한 건물가격에서 보증금을 보장받는 차이가 발생하게 됩니다. 따라서 토지가격과 건물가격을 비교해 임대차 했을 때 유리한 쪽으로 선택하시는 것이 도움이 됩니다.
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