상가임대차의 경우 임차인의 권익을 위해서 상가임대차보호법을 통해 보호규정을 두고 있습니다. 그런데 상가임대차보호법에서는 모든 상가임대차에 대해 보호를 해주지는 않습니다. 기본적으로 임대차보호법은 '영세한 세입자'를 위한 것이기 때문인데요.
따라서 소액임차보증금에 해당되는 경우에만 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있고 그 이상의 보증금을 내고 있다면 해당 임차인은 민법상 일반원칙으로 처리되게 됩니다.
그런데 최근 상가임대차보호법 개정안에 따라 모든 상가에 확대 적용되는 등 임차인 보호가 강화되고 있습니다. 그래서 오늘은 이 가운데 상가임대차보호법이 적용되는 환산보증금 계산법 등에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
우선 상가임대차보호법 적용이 되는 그 범위에 대해 살펴보고자 합니다. 상가임대차보호법에서는 임대차 목적물의 주된 부분을 영업하기 위해 사용하는 경우를 포함해 상가임대차에 대해 적용하며 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 적용하지 않는다고 명시하고 있습니다.
그 대통령령으로 정하는 보증금액을 살펴보면 서울특별시는 4억원, 서울특별시를 제외한 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 3억원, 광역시, 안산시, 용산시, 김포시 및 광주시는 2억4천만원, 그 밖의 지역은 1억8천만원입니다.
단 보증금 이외에 차임이 있다면 차임액은 월 단위의 차임액으로 하게 됩니다.
월 차임이 있다면 100을 곱해서 보증금에 합산하는 환산보증금이 기준이 되는데요.
즉 상가임대차보호법 환산보증금 계산법은 아래와 같습니다.
예를 들어 설명하면 서울특별시에서 보증금 5천만원에 월세 400만원인 경우, 5천만원 + (400만원 * 100) = 4억 5천만원이 되는데요. 위에서 언급한 상가임대차보호법 적용 기준을 4억원을 초과하기에 상가임대차보호법 적용대상이 되지 못합니다.
단, 서울특벽시에서 보증금 1억원에 월 300만원 차임의 상가임대차의 경우에는 1억 + (300만원*100) = 4억원이 되기에 상가임대차보호법 적용대상에 포함될 수 있습니다.
상가임대차 보호법 환산보증금 계산법에는 부가가치세가 포함되느냐 아니냐에 대한 것에 있어 상가임대차보호법 시행 초기에는 포함해야 한다는 법무부의 유권해석이 있기도 했지만 아직 대법원 판례로는 확립되지 않았고 더불어 하급심이어도 법무부의 유권해석과는 정반대로 부가가치세를 제외하고 계산한다는 판례가 있기도 했습니다.
오늘은 이렇게 상가임대차보호법 환산보증금 계산법과 관련해 살펴보았는데요. 상가임대차보호법 등 부동산과 관련한 법률내용은 다양한 입장과 법률사항이 존재해 경험과 지식이 있는 변호사의 도움이 필요합니다.
상가임대차보호법 등 부동산 관련 법률 문제로 도움이 필요하다면 여러분의 든든한 법률동반자 강민구변호사가 함께 하겠습니다.
댓글