지난번 포스팅에서 밝힌 바와 같이 상가임대차보호법은 영세한 임차인의 권익보호를 위한 것으로, 모든 상가에 대해 보호하는 것이 아니라 일정한 보증금을 기준으로 보호하고 있습니다. 따라서 해당 보증금초과를 받는 임차인의 경우 상가임대차보호법의 보호를 받기 어렵습니다.
그런데 지난 2014년 1월 1일 이후 개정된 상가임대차보호법에 따라 대형상가는 불가한 보증금초과 상가임대차에 대해 계약갱신요구등이 가능해져 화제가 되었습니다. 그래서 오늘은 이 상가임대차보호법에 보증금초과된 대형상가는 어떠한지에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
우선 상가임대차보호법에 따른 계약갱신요구권에 대해 살펴보면, 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 사이에 계약갱신을 요구한다면 정당한 사유 없이 거절이 불가하다고 명시되어 있습니다.
단 이 계약갱신요구권에서 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서만 행사할 수 있게 됩니다.
이때의 계약갱신은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약하는 것으로 보는데 차임과 보증금에 대해서는 증액을 할수도 있습니다. 이 증액에는 청구당시의 차임이나 보증금의 100분의 9의 금액을 초과할 수는 없습니다.
이러한 계약갱신요구권은 상가임대차보호법 개정이전에는 보증금초과 대형상가는 포함되지 않았습니다. 하지만 위에서 언급한대로 2014년 1월 개정 이후 서울을 기준으로 4억원의 보증금을 초과하더라도 계약갱신요구가 가능하도록 되었습니다.
이 경우 환산보증금의 액수를 묻지 않으며 다만 상가임대차보호법이 적용되는 영역은 '계약갱신'에 한정되게 됩니다.
또한 상가임대차보호법에서는 전제요건으로 임대인이 바뀌지 않는다는 항목을 두어 유의해야 합니다.
더불어 이 계약갱신요구는 전대인과 전차인 사이의 전대차관계에도 적용되는데요. 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내 임차인을 대위해 임대인에게 계약갱신요구구권을 행사할 수 있게 됩니다.
오늘은 이렇게 상가임대차보호법에 따라 보증금초과 대형상가는 보호를 받을 수 없는 것인지 살펴보았는데요.
이번 개정 상가임대차보호법에 따라 '계약갱신'과 관련한 항목에서는 보호받을 수 있게 되었습니다. 상가임대차보호법을 비롯해 부동산과 관련한 법률내용은 지속적으로 개정되고 있어 관련해 경험과 지식이 있는 변호사의 도움이 필요합니다.
본 변호사의 경우 지식과 다양한 소송수행경험으로 복잡한 부동산 관련문제에 승소를 이끌어 냅니다. 상가임대차보호법 등 부동산과 관련한 문제에 직면해 법률자문이 필요하다면 여러분의 든든한 법률동반자 강민구변호사 입니다.
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