부동산변호사 소형상가 임대차
부동산변호사가 보면 상가인지 여부에는 공부상의 표시가 아니라 건물의 현황이나 용도 등에 비추어 볼때 영업용으로 사용하고 있느냐에 따라 실질적으로 판단하게 됩니다.
즉 영리를 목적으로 하는 활동이 이뤄지는 곳인가를 의미하게 됩니다. 이러한 상가에 대한 임대차를 진행하는 경우 일정한 기준에 따라 영세한 임차인이 상가임대차를 진행하며 불이익을 당하지 않도록 상가임대차보호법을 통해 보호받을 수 있도록 되어 있습니다.
오늘 부동산변호사는 이 상가임대차에 대해 살펴보고자 하는데요. 그 중에서도 소형상가 임대차를 하고 있는 소액임차인의 최우선변제권 등에 대해 살펴보고자 합니다.
소형상가 임대차를 진행하고 있는 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 권리가 있습니다. 부동산변호사가 볼 때 이때 임차인은 건물에 대해 대항력요건을 갖춰야만 합니다.
다만 소형상가 임대차를 진행중인 소액임차인의 경우에 통상적인 상가임대차보증금의 우선변제권과 같이 확정일자를 받을 필요는 없습니다.
소형상가 임대차의 경우 건물의 인도와 사업자등록 신청으로 대항력요건이 갖춰질 수 있습니다.
이렇게 소형상가 임대차를 진행하는 소액임차인이 최우선변제를 받으려면 보증금과 차임이 있는 경우 환산보증금이 다음에 따른 금액 이하인 경우에만 가능합니다.
2. 수도권정비계획법 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 5천500만원
3. 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천8백만원
4. 그 밖의 지역 : 3천만원
(2014.01.01 기준)
소액임차인의 대항력은 부동산변호사가 보면 경매의 경우 경매신청등기 전 갖춰야하고 공매의 경우 체납처분에 의한 압류등기 전에 갖춰야만 합니다.
다만 소액임차인이 대항력과 우선변제권까지 갖추었다면 일단 소액임차보증금을 최우선변제 받을 수 있으며 이후 나머지 부분에 대해서 우선변제권에 기해 배당받게 됩니다.
다만 위의 기준에 따라 소형상가 임대차를 진행하는 소액임차인에 해당한다고 하더라도 사해행위에 해당한다거나 채권회수가 주목적인 경우, 그리고 건물주인의 채무초과상태를 알면서도 싸게 임대차계약을 체결했다면 이는 소액임차보증금오로 보호받지 못할 수 있어 주의가 필요합니다.
부동산문제의 경우 워낙 다양한 이해관계가 존재하기 때문에 관련해 법률분쟁이 발생하면 혼자 해결하기란 여간 쉽지 않습니다.
따라서 관련해 경험과 지식이 있는 부동산변호사의 도움을 받으시는 것이 현명한 선택일 수 있습니다. 이렇게 임대차 등 부동산 문제로 인해 변호사의 자문이 필요하시다면 여러분의 든든한 법률동반자 부동산변호사 강민구변호사가 도움이 되겠습니다.
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