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민사소송/법률정보

상가임대차 환산보증금 분쟁있으면

by 변호사 강민구 2018. 10. 16.

상가임대차 환산보증금 분쟁있으면



보통 상가건물임대차보호법은 사업자 등록을 할 수 있는 자연인과 법인을 대상으로 하는데요. 이는 임대차 보증금의 한도를 규정하고 그 안의 보증금에 대해서만 보호하도록 규정하고 있습니다. 


이러한 상가임대차보호법에서 우선변제와 최우선변제가 있는데, 우선변제는 말소기준권리보다 앞서 임대차계약을 맺고 세무서에 사업자등록을 한 뒤 건물을 점유한 상가임차인은 대항력이 발생하는 것입니다. 상가임대차보호법 제3조에 따르면 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않거나 보증금 전액을 배당 받지 못할 경우에는 낙찰자가 인수해야 하는데요.





임차인의 경우에는 말소기준권리보다 앞서 세무서에서 확정일자를 받으면 후순위권리보다 우선변제권이 생깁니다. 다만 최우선 변제는 경매기입등기 전까지 대항력 요건을 갖춘 소액 상가임차인은 낙찰가의 1/2범위에서 보증금 중 일정액을 1순위 근저당권자보다 최우선해서 최우선변제를 받을 수 있다는 것인데요.


만약 임대차보증금 이외에 월세 등 차임이 있는 경우에는 차임에 100을 곱해서 보증금으로 환산하여 기존 보증금에 합산하는데, 이를 기준으로 상가임대차보호법 적용대상 유무가 결정됩니다. 





이를 상가임대차 환산보증금이라고 합니다. 이러한 상가임대차 환산보증금과 관련해서 계약서 작성 시 부가세 별도라는 약정이 있다면 월세 등 차임에 부가가치세는 포함하지 않고 순수한 차임만을 상가임대차 환산보증금으로 봐야 한다고 해석하고 있는데요.


관련 상가임대차 환산보증금 분쟁사례 살펴보기


A씨는 자신의 상가를 B씨에게 보증금 1000만원과 월세 80만원을 받고 임대한 바 있었습니다. 이후 A씨는 임대차계약 기간이 만료됐다며 건물을 돌려 달라고 소송을 냈는데요. A씨는 B씨가 2달분 월세 차임을 연체했기 때문에 임대차계약을 해지한다고 주장했습니다.





B씨는 임대차계약이 이후 갱신됐고 갱신 이후 자신의 연체차임은 1기에 불과해 2기의 차임연체가 아니므로 임대인은 계약을 해지할 수 없다고 주장했지만 재판에서 받아들여지지 않았는데요.


1,2심 재판부는 임차인의 일방적인 갱신요구에 의해 갱신된 경우 계약이 갱신된 때부터 새로이 2기 이상의 차임을 연체해야만 임대차계약을 해지할 수 있다고 한다면, 임대인이 계약 갱신 전후로 2기의 차임액에 이르는 연체차임채권을 보유하더라도 갱신 이후의 차임연체만으로는 임대차계약을 해지할 수 없게 된다고 보았는데요. 이렇게 되면 임차인에게 차임지급의무의 성실한 이행을 요구하는 입법 취지에 반한다고 설명했습니다. 본 상가임대차 환산보증금 관련 사건은 대법원으로 올라 갔습니다.





대법원 재판부는 상가 임대인 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물 명도 소송 상고심에서 원고 승소 판결한 원심을 확정했습니다.


대법원 재판부는 판결문에서 상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권의 경우 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다르다고 판단했는데요. 즉 상가건물 임대차보호법이 민법에서 정한 계약해지에 관해 별도로 규정하고 있지 않으므로 상가건물 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다고 판단했습니다.





다시 말해 상가 임대차계약이 임차인의 요구에 의해 갱신된 경우에도 갱신 시점을 전후해 임차인이 월세를 2회 이상 연체했다면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다는 것인데요.


이처럼 상가건물 임대차보호법 제10조 1항에 따르면 '임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다'고 하면서도 예외적으로 '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'에는 계약갱신을 거부할 수 있다고 규정하고 있습니다.





반면에 민법 제640조에 따르면 '건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다'고 규정하고 있는데요. 


이번 사건에서는 상가건물 임대차보호법이 적용되고 임차인이 차임액 3기에 해당하는 금액을 연체한 사실이 없어서 임대인이 계약갱신을 거절할 수 없을 때 민법에 따라 2기의 차임 연체만을 들어 계약을 해지할 수 있는지 또는 3기의 차임을 연체해야 계약을 해지할 수 있는지 문제가 된 사안입니다. 


이렇게 상가임대차 환산보증금 등 임대계약 관련 문제는 다소 복잡하고 다양한 분쟁이 발생하기 쉽습니다. 강민구변호사는 상가임대차 계약 관련 등 각종 법률에 대해 다양한 도움을 드리고 있습니다.



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