건설 변호사 - 강민구 변호사
임차인의 보호와 매수청구권
계약에 의해서 토지를 임대하는 경우에는 임차한 토지 위에 건물을 신축·소유를 목적으로 하는 경우가 있습니다. 이 때, 임대차계약 기간이 종료되면 임차인은 토지를 원상회복시켜야 할 의무가 있습니다. 그러나 건물 또는 기타 공작물이 현존하고 있는 경우, 당사자간에 계약갱신을 통해 계속적으로 건물을 소유하여 이용할 수 있지만 임대인이 계약갱신을 거절할 경우에는 건물을 철거하여 원상으로 회복하여 반환하여야 합니다.
하지만 이렇게 된다면 건물을 파괴하게 되어 임차인에게 경제적으로도 큰 불이익을 주게 되고, 투자한 자본가치를 충분히 유지하지 못하게 됩니다. 이러한 불이익과 손해를 회복하고 투자자본을 회수할 수 있는 방법을 강구하게 되는데 그것이 바로 매수청구권입니다.
매수청구권 : 임대차기간이 만료되었다고 하더라도 견고하고 내용연수가 커 사회적·경제적으로 효용가치가 있는 건물 등 지상 시설을 무작정 철거할 수 없도록 한다는 국민 경제적 요청과 임차인이 건물 등의 지상시설에 투자한 비용을 금전적으로 회수하도록 한다는 임차인 보호의 요청에 부응한 제도.
임대인이 갱신에 불응할 때에 임차인은 임대인에 대하여 상당한 가액으로 현존하는 지상시설의 매수를 청구할 수 있는 권리를 인정받는다.
하지만 무조건적인 매수청구권을 행사할 수 있는 것은 아닙니다. 민법에서는 임대인의 이익을 우선적으로 고려하고 있기 때문입니다. 임차한 토지 위에 터잡은 건물 또는 기타의 공작물이 있는 경우, 임대인이 원하는 경우라면 언제든지 매수청구를 할 수 있도록 하고 있지만 임차인에게는 제한된 경우에만 그 권리를 인정하고 있습니다.
1. 건물 기타 공작물의 소유나 식목·채염·축산을 목적으로 한 토지임대차기간이 종료한 경우
2. 만료할 당시에 건물·식목·기타 지상시설이 존재하는 경우
3. 토지임차인이 민접 제 283조 제1항의 규정에 의한 임대차계약갱신청구를 하였는데도 불구하고 임대인이 이를 거절한 경우
임차인이 차임을 지금하지 않아서 임대차계약이 해지된 경우에는 임차인이 매수청구권을 행사할 수 없으며, 당사자간의 합의에 의해 계약을 해제하고 임차인이 지상건물을 철거하기로 약정한 경우에도 매수청구를 하 수 없습니다.
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