[부동산소송변호사] 부동산 이중매매/배임죄
부동산 이중매매란?
동일한 부동산에 관하여 둘 이상의 매수인에게 이중으로 매매계약을 체결하는
것으로, 민법이 물권 변동에 관해 형식주의를 취하므로 가능한 현상을 말합니다.
현행 민법체계의 계약자유 또는 사적자치의 원칙상 비록 이중으로 행해진 매매계약이라도
적법하게 성립하는 것이 원칙입니다. 즉 다른 사람에게 팔린 사정을 알고 다시 팔라고 한
사정이 있을 뿐이라면 정의에 반한다고 할 수 없어 무효로 할 수 없습니다.
부동산 이중매매에 대한 배임죄 성립
부동산 매도인이 매수인으로부터 계약금과 중도금까지 수령한 이상 특단의 약정이
없다면 잔금수령과 동시에 매수인 명의로의 소유권이전등기에 협력할 임무가 있으므로
이를 다시 제 3자에게 처분함으로써 제 1차 매수인에게 잔대금수령과 상환으로 소유권
이전등기절차를 이행하는 것이 불가능하게 되었다면 배임죄의 책임을 면할 수 없습니다.
부동산 이중매매의 유효성
1) 유효한 경우 : 계약의 경쟁체결은 사적자치의 원칙상 허용되므로 (누구나
내 물건의 가치를 높게 평가해주는 사람과 거래한다는 전제) 일반적인 이중매매는
유효합니다. 이중매매가 유효한 경우 제 2매수인이 휴효하게 소유권을 취득하게
되면 제 1매매는 이행불능이 되어 제 1매수인은 매도인에게 채무불이행책임을
물을 수 있을 뿐 제 2매수인에 대하여 직접적인 권리를 주장할 수 없습니다.
2) 무효인 경우 : 이중매매가 민법 103조 반사회질서행위로써 무효가 되기
위해서는 제 2매수인이 제 1매수인에게 매매목적물이 매도된 것을 안다는 사실
만으로 부족하고, 나아가 배임행위를 유인, 교사하거나 이에 협력하는 등 적극
가담하는 것이 필요합니다. 따라서 이중매매에서 제 2매수인이 매도인의 배임
행위에 적극 가담하여 계약을 한 경우에는 반사회적 법률행위로서 무효가 됩니다.
부동산 이중매매에 대한 형사책임
1) A가 B에게 계약금만 받은 상태에서 C에게 이중매매를 한 경우 형사책임의 대상이
되지 않고 채무자로서 계약금에 대한 민사상 손해배상의 책임을 지면 됩니다.
2) 중도금을 받은 상태라면 계약의 이행에 착수한 것이 되므로 중도금을 수령한
때부터 갑은 동기협력의무를 가지게 되므로, 타인의 사무를 처리하는 자에 해당하여
배임죄의 주체가 됩니다.
3) 매수인 C의 형사책임
후매수인 C는 단순한 악의만으로는 배임죄의 공범이 될 수 없으나 적극적으로
선매수인 B를 해할 목적으로 양도를 교사하거나 기타방법으로 가담한 경우에는
가담 형태에 따라 형사책임을 물을 수 있습니다.
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