부동산변호사, 부동산의 흠결(매매계약 위반)

부동산소송, 부동산의 흠결(매매계약 위반)

안녕하세요? 부동산소송 강민구변호사입니다. 부동산 매매계약의 이행이 완료되어 매수인에게 소유권이 이전된 경우라고 해도 매매의 목적인 권리나 물건에 흠결이 있는 때에는 매도인은 매수인에게 담보책임을 집니다.

이에 대해 자세히 알아보도록하겠습니다.

매도인의 담보책임이라는 것은 매매계약의 이행이 완료되어 매수인에게 소유권이 이전된 경우라도, 매매의 목적인 권리나 물건에 흠결(欠缺)이 있는 때에 매도인이 매수인에 대해 부담하는 책임을 말합니다. 매수인이 매도인에 대해서 담보책임을 묻는 경우 매수인 측에서도 목적물을 반환하는 등의 채무를 부담하는데, 공평의 원칙에 따라 이를 동시에 이행해야 합니다(「민법」 제583조 및 제536조).

만약 매도인과 매수인이 「민법」에 따른 매도인의 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 부동산의 흠결을 알고 매수인에게 알리지 않았거나 제3자에게 권리를 설정 또는 양도하였다면 매도인은 여전히 담보책임을 지게 됩니다(「민법」 제584조).

이 부동산흠결에는 소유권에 흠결이 있는 경우와 부동산에 흠결이 있는 경우가 있는데, 오늘은 부동산에 흠결이 있는 경우에 대해서 알아보고자 합니다.

부동산에 흠결이 있는 경우, 매수인이 매매계약 당시 목적 부동산에 흠결이 있음을 모른 때에는 매매의 목적 부동산에 흠결이 있는 경우 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제580조제1항 및 제575조제1항 전단).

그런데 매매의 목적 부동산에 흠결이 있다 하더라도 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다(「민법」 제580조제1항 및 제575조제1항 후단). 매수인의 계약해제 또는 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 이내에 행사해야 합니다(「민법」 제582조).

부동산 종류로 지정한 후에 특정된 부동산에 흠결이 있는 때에 매수인이 매매계약 당시 종류를 지정한 부동산에 흠결이 있음을 모른 경우에는 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제581조제1항).

또 매매계약 당시 종류를 지정한 부동산에 흠결이 있다 하더라도 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다(「민법」 제581조제1항 및 제2항). 매수인의 계약해제 또는 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 이내에 행사해야 합니다(「민법」 제582조). 또한 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상의 청구를 하지 않고 흠 없는 부동산을 청구할 수 있습니다(「민법」 제581조제2항).

그런데 매수인이 매매계약 당시 종류를 지정한 부동산에 흠결이 있음을 알았거나 과실로 알지 못한 경우에는 매매계약 당시 종류를 지정한 부동산에 흠결이 있는 경우라 하더라도 계약을 해제할 수 없고 손해배상도 청구할 수 없습니다(「민법」 제581조제1항, 제580조제1항 및 제575조제1항).