오늘은 재개발절차에 대해 살펴보고자 합니다. 재개발사업은 도시 및 주거환경 정비기본계획 과 도시 및 주거환경 정비계획 수립을 시작으로 주택재개발사업 조합설립추진위원회를 구성하여 주택재개발사업조합을 설립하고, 사업시행인가를 받아 사업을 시작하게 됩니다.
이후 분양절차를 거쳐 관리처분계획이 인가되면 철거 및 착공에 들어가는데요. 공사가 완료되어 준공이 인가되면 이전고시를 하고 주택재개발사업조합은 청산절차를 진행하여 주택재개발사업이 완료되게 됩니다. 그럼 오늘 부동산 변호사와 함께 재개발절차에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
계획수립단계
도시및주거환경정비법에 따라 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장은 10년 단위로 도시 및 주거환경 정비 기본계획을 수립하고, 5년 마다 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영해야만 합니다.
시장 및 군수 혹은 자치구의 구청장은 기본계획에 적합한 범위에서 노후 혹은 불량건축물이 밀집하는 등의 지역에 대해 도시 및 주거환경 정비계획을 수립하게 됩니다. 이 경우 시장이나 군수는 주민에게 이를 서면으로 통보하고 주민설명회를 진행하며 30일 이상 주민에게 공랍해야 하며, 지방의회의 의견을 들은 후에 이를 첨부해 특별시장·광역시장·도지사에게 주택재개발 정비구역 지정을 신청해야 합니다.
시행단계
시장·군수 또는 구청장의 승인을 받은 추진위원회는 정비사업전문관리업자의 선정, 조합설립인가를 받기 위한 준비업무 등을 할 수 있습니다. 추진위원회는 조합설립인가를 위한 창립총회를 개최해야 합니다. 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 시장·군수의 인가를 받아야 합니다, 조합은 조합 총회에서 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 합니다.
조합은 총회를 개최하여 사업시행계획에 대해 조합원의 동의를 얻어야 하고 조합은 사업시행계획서, 정관, 총회의결서 사본, 수용하거나 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권 외의 권리의 명세서 등을 시장·군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 합니다.
사업시행인가가 난 이후 조합은 분양공고 및 분양신청을 진행하며 이 기간이 종료되면 관리처분계획을 수립해 인가를 받아야 합니다. 이후 건축물 철거 신고를 하고 철거를 진행하며 조합이 주택재개발사업의 시행을 위해 시장·군수 또는 토지주택공사 등이 아닌 자를 시공자로 선정한 경우 그 시공자는 공사의 시공보증을 위해 시공보증서를 조합에 제출해야 합니다.
완료단계
조합은 주택재개발사업 공사가 완료되면 시장·군수에게 준공인가를 받고 공사완료에 대해 지방자치단체에 공보에 고시하며 시장·군수가 지방자치단체의 공보에 공사완료를 고시하면 조합은 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야 합니다.
또한 등기소에 대지 및 건축물에 관한 등기를 촉탁해야 하며 재개발사업의 시행으로 새롭게 설치한 정비기반시설은 조합에 무상으로 양도합니다. 청산금의 지급절차가 완료되면 조합은 해산하게 됩니다.
오늘은 이렇게 재개발절차에 대해 살펴보았습니다. 각 단계별로 진행되는 주택재개발절차를 진행하다보면 때로는 법적인 분쟁이 발생하기도 합니다. 여러분의 든든한 법률동반자 부동산변호사 강민구변호사가 함께 하겠습니다.
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