상가임대차보호법은 지난 2002년 상가 임차에 대해 공정한 거래질서를 확립하며 영세한 상인들이 경제적 약자라 받을 수 있는 불이익을 없애며 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 과도한 임대료 인상방지와 세입자의 권리를 보장하기 위해 시행된 법인데요. 일정한 보증금 범위 내에 있는 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 대해 적용되게 됩니다.
그 가운데 올해 1월부터는 상가임대차보호법의 개정안이 시행되어지고 있는데요. 이번 개정안을 통해 상가임대차보호법의 적용대상 보증금액이 늘어나 우선변제 대상이 확대되어 시행되어지고 있습니다.
이 가운데 오늘은 부동산법률상담을 돕는 부동산변호사와 상가임대차보호법에 따른 최우선변제금액에 대해 살펴보고자 합니다.
우선 우선변제권에 대해 살펴보면 상가임대차보호법에 따라 임차인이 임차보증금을 우선해서 변제 받을 수 있는 권리를 이야기 하게 되는데요. 이 우선변제권은 임차인이 각 대항요건과 확정일자를 갖추게 되면 취득할 수 있게 됩니다.
상가임대차보호법에 따른 판례를 살펴보면 임차인은 임차상가건물이 경매나 공매에 붙여졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 우선해서 보증금을 변제받을 수 있게 됩니다.
상가임대차보호법에서의 대항요건을 충족하기 위해서는 그 등기가 없다고 하더라도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하게 되면 그 다음날 부터 대항력이 생기게 됩니다.
확정일자는 임차인이 사업자등록신청을 할 때 혹은 사업자등록신청 전후 임대차계약서에 수수료 없이도 확정일자를 받을 수 있는데요. 이 사업자등록을 신청하기 전에 먼저 확정일자를 신청할수도 있습니다. 즉 확정일자는 증서가 작성된 날짜에 상가임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자라고 할 수 있고 이는 관할 세무서장이 임대차계약서가 존재함을 인정한 날짜를 말하게 되는 것입니다.
취우선변제권을 갖기 위해서는 무엇보다 환산보증금이 소액보증금 이하여야만 하고 경매개시 전에 대항력 요건을 갖춰야만 합니다. 또한 배당요구종기일까지 배당요구를 해야하고 소액임차인이 많을 경우에난 상가건물가액의 1/2내에서 안분하여 배당하게 됩니다. 이번 상가임대차보호법 개정안에 따른 지역별 최우선변제금액은 다음과 같습니다.
- 서울특별시 2,200만원
- 수도권과밀억제권역 1,900만원
- 광역시 등 1,300만원
- 그 밖의 지역 1,000만원
오늘은 이렇게 상가임대차보호법에 따른 최우선변제권을 얻을 수 있는 최우선변제금액 기준과 그 요건들에 대해서 살펴보았는데요. 상가임대차는 임차인과 임대인이라는 각자의 이해관계를 비롯해 입장이 있기 때문에 잦은 분쟁이 발생해 관련해 문의해주시는 경우가 많습니다.
이렇게 다양한 법률적인 분쟁이 발생할 때는 무엇보다 그에 대해 경험이 많고 잘 숙지하고 있는 변호사와 법률상담을 진행하시는 것이 도움이 될 수 밖에 없습니다. 부동산 법률문제로 인해 어려움을 겪고 계신가요? 여러분의 든든한 법률동반자 부동산법률상담 강민구 변호사가 함께 하겠습니다.
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