확정일자라는 것은 건설소송변호사가 살펴본 바에 따르면 증서에 작성된 일자에 완전한 증거력을 부여하는 법률상의 일자를 말하는 것입니다. 보통 주택임대차보호법에서는 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매를 진행할 때 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖에 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있다고 명시하고 있습니다.
최근 전세시장은 여전히 수요와 공급의 불일치로 인해 전세 매물이 부족해 가격이 고공해진을 계속하고 있다보니 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 증가하고 있습니다. 이럴 때를 대비해 건물을 임차한 경우 확정일자를 받게 되면 그 효력에 의해 우선하여 보증금을 변제받을 수 있게 됩니다.
건설소송 변호사가 본 대법원 판례에서는 확정일자에 대해 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하며 허위로 날짜를 소급해 주택 임대차계약을 체결하여 우선변제권행사를 방지하기 위해 마련된 제도라고 나타내고 있습니다.
보통 이 확정일자는 원칙적으로 작성일자에만 공증력이 인정되며 그 문서가 그때에 존재하고 있다는 것만을 증명하며 다만 주택임대차보호법에서 우선변제권이나 대항력 등과 같은 특수한 효력을 부여하기도 합니다. 그런데 주택 임차인을 위한 법적 제도는 주택임대차보호법의 확정일자만 있는 것은 아닙니다.
민법에서도 전세권을 두어 보호하고 있는데요. 사실 기존에는 임차인 보호를 위한 제도로는 민법상의 전세권만이 존재했지만 전세권의 필수요소라고 할 수 있는 등기에 대해 임대인이 협조하지 않으면 유명무실한 제도라고 할 수 있습니다. 그래서 주택임대차보호법의 확정일자 등을 통해 임차인을 보호하기 위한 제도를 둔 것이죠.
임대인의 동의와는 상관없이 확정일자 등의 일정한 요건을 갖춘 임차인에게 전세권과 동등하게 우선변제권을 인정하고 있는 것인데요. 다만 이 두가지 제도는 그 요건과 효력 등에 있어서 여러가지 차이점을 나타내 상황에 맞는 적절한 제도를 이용해 주시는 것이 좋습니다. 다만 두 가지 제도를 모두 갖춰 이중의 보호를 받을 수 있습니다.
즉 임차인은 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 혹은 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖추었다면 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 나타나게 됩니다. 건설소송변호사가 본 이 우선변제권을 행사하려면 우선변제권의 요건이 경매절차에 따른 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야만 합니다.
오늘은 이렇게 건설소송 강민구 변호사와 함께 확정일자와 확정일자 효력에 대해서 살펴보았는데요. 최근 이러한 법률문제로 인해 골머리를 앓고 걱정하시는 분들이 늘고 있습니다. 이럴 때는 혼자 진행하려 노력하시는 것보다 건설소송변호사 등 관련 법률에 능한 변호사에게 법률상담을 받으시는 것이 도움이 됩니다. 여러분의 든든한 법률동반자 건설소송변호사 강민구 변호사입니다.
댓글