부동산소송변호사가 본 대위변제는 제3자나 이해관계자가 채무자 대신 채무를 갚고 채무자에 대한 채권자의 채권을 갖는 것을 말하는데요. 기존에 채권자가 가지고 있던 채권에 관한 권리가 변제자에게 이전되는 것으로 변제자의 대위 혹은 변제에 의한 대위라고 부르기도 합니다.
이러한 대위변제는 부동산경매에서 자주 발생하게 되는데요. 만약 부동산에 1순위 근저당권으로 설정된 액수가 얼마 되지 않을 때 후순위 채권자가 이 적은 금액을 대신 갚아주고 자기가 1순위를 확보하는 경우를 말합니다. 즉 부동산에 관한 권리를 살펴보는 경우 1순위 채권액이 소액이고 다액의 후순위 채권자가 있다면 대위변제가 발생할 가능성이 있으니 주의가 필요합니다.
그래서 오늘 부동산소송변호사는 이 부동산경매 시 발생할 수 있는 대위변제에 대해 사례를 통해 살펴보고자 합니다.
최근 전세를 얻을까 고민하다가 아파트를 매수하는 것이 낫겠다는 판단하에 경매로 낙찰을 받은 A. 그런데 권리분석 당시 후순위였던 전세 임차인이 대위변제를 통해 선순위 임차인 자격을 얻어 A가 그 보증금을 물어줘야 한다는 이야기를 들었는데요. 이런 경우에 어떻게 대처할 수 있을까요?
대위변제에서 중요한 것은 말소될 것으로 예상됐던 권리가 입찰자에게 인수될 수 있다는 점인데요.
따라서 앞서 언급한 바와 같이 세입자가 존재하는 아파트와 같은 부동산을 경매로 낙찰받을 경우에 대위변제 가능성을 반드시 확인한 뒤에 진행하셔야 하는데요. 하지만 권리분석이나 예측에 오류가 있어 대위변제를 통해 나타날 예상치못한 피해를 입을 위기에 처했다면 낙찰자는 어떻게 대처해야 하는 것일까요?
부동산소송변호사가 본 대위변제에 대한 낙찰자의 대처방법은 대위변제 사실을 인지한 시점에서 진행중인 경매절차에 달라질 수 있습니다. 만약 매각허가결정 전에 대위변제 사실을 알았다고 한다면 매각불허가 신청을 법원에 제출할 수 있게 됩니다.
또 매각 허가결정 후부터 매각결정기일 전에 알았다고 한다면 즉시항고를 할 수 있으며 만약 매각결정기일 후부터 잔금납부 전에 알았다고 한다면 개시결정에 대한 이의 혹은 낙찰대금 감액신청 등의 방법으로 대응할 수 있게 됩니다.
사실 이러한 부동산 대위변제는 매각물건명세서에서 발견하기 어려우며 입찰예정인 물건에 대한 지속적 관심과 모니터링 없이는 인지하기 어려워 이에 대한 선제적 대응이 없으면 난처한 상황을 맞이할 수 밖에 없습니다.
따라서 부동산소송변호사는 1순위 근저당권 설정액이 소액이면서 2순위 권리자가 임차인인 경우에는 근저당권 설정액과 보증금액을 비교하는 등 대위변제 가능성을 염두에 두고 권리분석에 나서는 신중함이 요구된다고 할 수 있다고 봅니다.
오늘은 이렇게 부동산소송변호사와 함께 부동산대위변제에 대해 살펴보았는데요. 다양하게 발생하는 부동산관련 법률문제는 관련하여 경험과 지식이 있는 변호사에게 자문을 받으시는 것이 도움이 될 수 있습니다.
부동산소송이나 부동산분쟁으로 인해 법률자문이 필요하시다면 여러분의 든든한 법률동반자 강민구 변호사가 도움이 되겠습니다.
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