아파트하자가 발생했는지 판단하는 기준이나 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었지만 준공도면에 따라 시공되었을 때 이때를 하자라고 볼 수 있을까요? 부동산소송변호사가 본 최근 판례를 보면면 아파트에 하자가 있는지 여부는 준공도면을 기준으로 판단해야 하기에 아파트 분양당시 작성한 사업승인도면과 다르게 건축된 경우라도 하자로 볼 수 없다는 대법원 판결이 있었습니다.
이는 최근 하급심들이 아파트하자와 관련해 주관적하자라는 개념을 제시하게 되면서 하자의 인정범위를 확대하고자 하는데 나온 판결이기 때문에 하자의 범위를 제한하려는 대법원의도가 배어있는 것이라고 할 수 있는데요.
오늘은 부동산소송변호사와 이 아하트하자와 관련한 내용들에 대해 판례를 통해 살펴보도록 하겠습니다.
사업승인도면은 사업주체가 주택건설사업계획의 승인을 받기 위하여 사업계획승인권자에게 제출하는 기본설계도서에 불과하고 대외적으로 공시되는 것이 아니기 때문에 별도의 약정이 없는 한 사업주체와 수분양자 사이에 사업승인도면을 기준으로 분양계약이 체결되었다고 보기 어려운 점이 있습니다.
실제 건축과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안하여 공사 항목 간의 대체시공이나 가감시공 등 설계변경이 빈번하게 이루어지고 있는 점, 이러한 설계변경의 경우 원칙적으로 사업주체는 주택 관련 법령에 따라 사업계획승인권자로부터 사업계획의 변경승인을 받아야 합니다.
부동산소송변호사가 살펴본 바로, 경미한 설계변경에 해당하는 경우에는 사업계획승인권자에 대한 통보절차를 거치도록 하고 있는 데요. 이처럼 설계변경이 이루어지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종설계도서에 의하여 사용검사를 받게 되는 점, 사용검사 이후의 하자보수는 준공도면을 기준으로 실시하게 되며 아파트 분양계약서에 통상적으로 목적물의 설계변경 등에 관한 조항을 두고 있습니다.
주택 관련 법령이 이러한 설계변경절차를 예정하고 있어 아파트 분양계약에서의 수분양자는 당해 아파트가 사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이루어진 최종설계도서에 따라 하자 없이 시공될 것을 신뢰하고 분양계약을 체결하게 됩니다.
뿐만 아니라 부동산소송변호사가 보았을 때, 사업주체도 이를 계약의 전제로 삼아 분양계약을 체결하였다고 볼 수 있는 점 등을 종합하여 볼 때 사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명해야 합니다.
또한 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다고 할 것입니다.
따라서 대법원에서는 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 아파트하자라고 볼 수 없다고 밝혔습니다.
부동산소송변호사가 대법원 판례를 살펴보면 이런 분양 관행에서는 분양자에게는 사업승인도면의 내용대로 아파트를 건축할 의무가 부과되어 있으며 그와 달리 시공된 부분은 변경시공된 부분이 사업승인도면에서 정한 것에 비해 성질이나 품질이 향상된 것이 아닌 한 분양자의 아파트하자 담보책임이 있다고 판단했으며 이에 17억 4천여만원을 지급하라고 판결했습니다.
다양하게 발생하는 부동산관련 분쟁들은 단순히 해당 법만 볼 것이 아니라 다양하게 살펴볼 필요가 있는데요. 이 때에는 복잡하게 얽혀있는 부동산 법들에 대해 이해하며 경험이 있는 변호사에게 자문을 구하시는 것이 도움이 될 수 있습니다.
여러분의 든든한 법률동반자 부동산소송변호사 강민구변호사가 도움이 되겠습니다.
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