부동산전문변호사 임대차계약 시

부동산전문변호사 임대차계약 시

일반적으로 임대차계약을 맺을 때 보증금의 10%를 계약 위약금으로 내는 경우가 많습니다. 그러나 이러한 관행을 뒤집는 판결이 있어 화제였는데요. 부동산전문변호사가 필요한 다음 판례로 임대차 관련 법률내용에 대해 살펴보겠습니다.

A씨는 B사와 보증금을 20억원, 기간은 5년으로 임대주택을 빌리는 임대차계약을 체결한 바 있었는데요. 그러나 계약금으로 2억원을 지급했으나 이 후에 중도금과 잔금을 지급하지 못했습니다. 이에 B사와 계약이 결국 해제되고 말았는데요.

이후 B사가 계약 당시 작성한 약관을 제시하며 계약금 2억원이 위약금에 해당한다고 주장하면서 돌려주지 않았는데요. 이에 A씨가 부동산전문변호사가 필요한 소송을 제기 했습니다. 이러한 재판 과정에서 A씨 측은 임대차계약에서 위약금 비율 자체가 과다하다고 지적했는데요.

재판부는 임대차계약이 해지되더라도 새로운 임차인과 임대차계약을 체결할 수 있기 때문에 임대인은 그 손해가 그리 크지 않다고 설명했습니다. 그럼에도 임대인이 지급받은 위약금은 실제 손해액에 비해 과도하다고 지적했는데요. 다시 말해 B사가 제시한 특약인 임대보증금의 10%를 임대차계약 해지로 인한 위약금으로 정한 것은 고객에게 부당하며 불리한 조항으로 무효라고 판시했습니다.

이어서 재판부는 표준임대차계약서를 언급했는데요. 참고로 공정거래위원회가 제정한 아파트 임대차계약서에는 아파트 임대차계약 위약금의 경우 임대보증금을 1년 만기 정기예금 이율인 3.5%에 따른 연임대료와 월 임대료를 모두 합한 총액의 10%로 정해진다고 규정하고 있습니다.

이에 따라 재판부는 본 부동산전문변호사가 필요한 사건을 여기서 대입하면 위약금 5,580만원으로, 이 사건 특약에 따른 위약금 2억원에 비해 상당히 적은 금액이라고 지적했습니다.

이러한 근거로 재판부는 위약금 특약을 둔 것을 전부를 무효로 판단했습니다. 그러면서 특약 전체를 무효로 보지 않는 것은 고객을 불안정한 지위에 서게 하는 것과 같다고 덧붙였습니다. 또한 만약 특약 전체를 무효로 보지 않는다면 사업자에게 처음부터 제대로 된 약관조항을 만드는 등 의무를 소홀히 하게 하는 우려가 있어 허용할 수 없다고 밝혔습니다.

결과적으로 법원은 A씨가 임대주택을 분양 회사인 B회사를 상대로 낸 계약금반환 청구소송에서 원고 승소 판결을 내렸습니다.

이로써 임대차계약의 위약금은 임대차계약 후 반환되는 임대차보증금을 기준으로 하는 것이 아니라는 취지였는데요. 즉 임대차계약의 실제 거래금액인 보증금에 대한 이자와 약정한 총 월세를 기준으로 정해야 한다는 것입니다.

관련하여 부동산전문변호사가 필요한 다른 판례를 살펴보겠습니다.

공인중개사 B씨는 상가 사무실을 빌려 운영하고 있었는데요. 3년 뒤 건물 소유자인 C씨가 은행에서 담보 대출을 받기 위해 필요한 무상거주확인서를 작성해 달라고 요청하여 이를 들어준 바 있었습니다. C씨는 이를 바탕으로 은행에 근저당권을 설정해 주고 대출을 받았는데요. 그 후 대출금을 갚지 못해 결국 상가가 경매에 넘어가게 됐습니다.

이후에 상가를 경락 받은 A사 측은 B씨에게 사무실을 비워 달라고 요청했으나 B씨는 보증금을 반환해주지 않으면 나갈 수 없다며 동시이행의 항변을 주장하여 분쟁이 발생했습니다.

대법원의 B씨의 이 같은 주장은 허용될 수 없다고 판단했는데요. 대법원은 이 상가에 관한 임의경매절차에서 현황조사서에 B씨가 상가의 임차인이라는 사정이 나와 있다는 점을 명시했습니다. 그러면서도 근저당권자인 은행은 경매법원에 B씨가 작성한 무상거주확인서와 함께 임차인의 권리 배제신청서를 제출했다고 설명했습니다.